[부동산동향]울고싶은데 따귀맞은 맨하탄과 주택렌트시장

울고싶은데 따귀맞은 맨하탄

그동안 미국의 부동산 시장이 전반적으로 견고한 모습을 보인가운데 그렇지 않았던곳도 있습니다. 세계 경제의 중심지 뉴욕, 그 중에서도 맨하탄입니다.

맨하탄은 사실 자체적인 문제가 있었다기보다 정책적인 악재에 시달렸다고 봐야합니다.

무역전쟁으로 큰손이었던 중국 왕서방들이 커머셜과 레지던셜 부동산 시장에서 급격히 바이바이를 외치기 시작했고 2017년 감세안이 나오고 난 후에는 Property Tax에 대한 공제가 제한이 되면서 고급주택들의 가격상승폭이 크게 제한되었죠.

더군다나 맨하탄내의 고급 주택을 대상으로한 Mansion Tax와 Transfer Tax가 잇따라 고급주택 오너에게 불리하게 적용이 되면서 그동안 상당한 어려움을 겪었습니다.

More>>> 급격히 식어가는 맨하탄의 고급주택가와 여전히 뜨거운 뉴욕시

코로나에 시위까지

높은 가격에 높은 인구밀도, 그리고 다세대 가구가 함께 모여사는 하이라이즈 콘도가 세금과 코로나라는 악재에 직격탄을 맞은 셈이죠.

여기에 5월은 BLM 시위사태로 인해 맨하탄의 부동산 판매가 160건밖에 안되었는데 이는 지난해 같은기간의 992건과 비교해서 무려 84%나 폭락한 수치입니다.

새로운 매물[리스팅]도 574건으로 지난해보다 71%나 하락했습니다. 특히 5월에 계약이 설립된 $4M이상의 초고급 아파트는 16건으로 작년 같은기간의 90%가 폭락했습니다.

Link>>> [CNBC] Manhattan real estate deals plunge 84% in May

맨하탄 엑소더스는 이제 시작

문제는 이것이 일시적인 문제로 끝날것으로 보이지 않는다는 것입니다.

맨하탄의 고급주택을 대상으로 거래하는 브로커리지인 UrbanDigs에 따르면 맨하탄의 수요가 점점 줄어들고 있고 반대로 교외지역의 수요는 늘어나고 있다고 합니다.

결국 이로인해 맨하탄의 가격은 떨어지고 교외지역의 주택가격은 상승할 수 있다고 하는데 문제는 뉴욕의 락다운이 해제되고 경제가 제대되도 억눌렸던 수요가 지금의 현상을 되돌리기에는 힘들것으로 보인다는 전망입니다.

실제로 뉴욕시의 인근지역인 웨체스터 카운티와 그린위치, 커넷티컷, 그리고 뉴저지의 버겐카운티와 몬머스 카운티의 주택수요는 증가하고 있습니다.

맨하탄을 탈출하는 수요가 늘어나면서 렌트시장도 영향을 받고 있습니다.

5월 맨하탄에는 렌트를 구하는 수요는 7,420개로 작년과 비교해서 34%가 늘었으나 실제로 계약을 진행한 건수는 62%나 줄었습니다. 공급은 늘고 수요는 쪼그라든거죠.

Link>>> [WSJ]The Housing Market Around New York City is Booming

어짜피 그들의 이야기

6월에도 크게 나아지는 기미는 보이지 않고 있는것 같습니다. CNBC에 따르면 6월 첫째주에 임대계약을 진행한 건수는 377건으로 작년동기대비 67%나 줄었습니다.

특히 렌트시장의 타격은 크고 비싼 아파트에서 더 강하게 보이고 있는데 최상위 10% 수준의 아파트는 현재 렌트비가 20%정도 하락한 것으로 보입니다.

여기에 맨하탄 콘도의 공실률은 14년래 가장 높은 수준으로 치솟고 있을정도로 맨하탄 부동산 시장은 힘든시기를 겪고 있습니다.

그럼 일반적인 수준, 즉 중간가[Median Price]의 렌트비는 영향이 있을까요?

네, 1도 없습니다.

작년의 렌트비 중간가였던 $3,413에 비교하여 $3,415로 가격하락은 전혀 없습니다. 현재 이런 문제점이 맨하탄의 처 꼭대기 상위계층에서 발생하고 있다는 것을 의미합니다.

렌트비는 좀 내리려나?

자 그럼 미국 전체의 렌트비는 상황이 어떨까요?

CoreLogic에 따르면 4월 미국의 단독주택[single-family]의 렌트비는 2.4% 상승했습니다. 기록에 따르면 9년만에 가장 낮은 상승세라고 합니다.

문제는 이겁니다.

최근 부동산 시장의 가격 상승세를 주도한건 저가의 주택들인데 가격이 빠르게 올라가는만큼 렌트비도 올리고 있다는거죠. 결국 렌트비는 여전히 오르고 있고 낮은 가격대의 렌트비는 더 빠르게 오르고 있다는것입니다.

저가[Low Tier]가격대의 렌트비 상승률이 훨씬 높다

Figure 1: National Single-Family Rent Index Year-Over-Year Percent Change By Price Tier

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