[부동산동향]억눌린 수요가 몰리는 부동산과 어두운 그림자

코로나가 뭐?

코로나 팬데믹에 상대적으로 강한 모습을 보인 부동산 시장에 좋은 소식과 어두운 소식이 함께하고 있습니다.

부동산 시장은 경제활동과 소비가 무너지는 셧다운속에서도 3월과 4월 대부분의 메이져 도시가 작년대비 상승하는 모습을 보인바 있습니다.

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그리고 오늘 발표된 모기지 협회의 지난주 주택융자 대출신청건수는 다시 전주보다 5%가 상승한 것으보 발표가 되었습니다. 작년과 비교하면 무려 13%가 더 증가한 숫자입니다.

이자 오른다 락인 고고

물론 주택을 구입하려는 사람들이 몰리는 이유는 간단합니다.

여전히 30년 모기지 이자가 3.38%로 사상최저수준이기 때문입니다. 이제 사람들의 의문은 여기에서 시작됩니다.

과연 현재의 모기지 이자가 더 떨어질까? 아니면 올라갈까?

여기에 대한 단서는 미국의 장기국채 금리에서 찾을 수 있습니다. 왜냐구요? 은행들이 모두 이 국채금리를 기준으로 모기지 이자를 받기 때문입니다.

위에서 보시다시피 현재 30년물과 10년물 장기국채 금리는 점점 상승하는 방향으로 나아가고 있습니다. 이유는 경제회복에 대한 기대로 국채수요가 줄어들기 때문입니다.

결론은 경제가 회복되는 기미가 더 많이 보일수록 금리는 더 오를가능성이 있다는 겁니다. 미국의 중앙은행인 연준이 기준금리를 0%에서 고정하고 내년까지 가더라도 말이죠.

이를 반영하는것이 겁나게 급등하는 이자율 락인 수요입니다. 아래의 파란선이 올해 이자를 락인하려는 수요를 나타내는데 가장 최근에는 이미 그 수요가 작년보다 18%나 증가했다고 합니다.

*이자율 락인[Interest Lock-In]은 주택을 구입하기전 은행에 현재 이자로 고정시키는 것을 말합니다. 따라서 향후 이자가 높아질것으로 기대될때 사용합니다.

Source:  AEI Housing Center

괜찮아 아직은…

그리고 사람들이 가장 궁금한 것중의 하나죠. 과연 모기지 페이먼트는 잘 내고 있을까라는 점입니다. 그리고 돈을 못내서 집을 포기하는 경우는 늘어나지 않았을까?

3월 미국의 연체율은 3.6%로 21년래 가장 낮은 수준이었는데 4월 거의 두배로 급증한 6.45%를 나타냈습니다.

이 연체율은 한달 상승폭으로는 사상최대 수준인데 2015년 1월 이후로 가장 높은 수준입니다. 다만 대부분의 연체가 최근 연방정부가 코로나에 영향을 받은 가구들을 대상으로 6개월을 유예해주는 프로그램을 통한것으로 보입니다.

5월 포어클로져 된 주택은 2,849건으로 4월보다 8% 증가했으나 작년과 비교하면 73%나 줄었다고 합니다. 부동산 시장에 문제가 될 가능성이 거의 없다고 봐야할 수준입니다.

억눌렸던 수요 나오나?

부동산 컨설팅 회사가 실시한 서베이에 따르면 5월 신규주택판매는 전년대비 21%가 증가했다고 합니다. [아직 공식기록은 나오지 않음 6/23일 예정]

설문조사에 따르면 3월과 4월에는 코로나 셧다운의 영향으로 판매 수요가 급감을 했는데 5월 경제재개가 되고 코로나가 둔화되면서 잠잠하던 바이어들이 일제히 몰리고 있다는 것입니다.

이는 주택구입 모기지 신청건수만 봐도 알수있는 상황입니다. 특히 봄과 여름은 새학기가 시작되기 전 많은 미국인들이 이사를 하고 새로운 주택을 구입하는 시기입니다.

더 엄격해지는 은행

문제는 상황이 어떻든 실물경제는 무너지고 있다는 것입니다.

2분기 GDP는 사상최악의 수준으로 떨어질 것이 확실시 되고 있고 실업률은 이미 대공황이후 가장 높은 수준입니다.

여기에 CARES Act는 사람들에게 6개월간 주택 모기지를 유예할 수 있는 법을 만들었는데 이것이 모기지 렌더, 즉 은행들의 에코시스템을 뒤흔들고 있다는 것입니다.

문제는 정부가 6개월 유예하라고만 하고 그것으로 인해 피해를 입을수 있는 은행들에게는 해결책을 주지 않았다는 겁니다. 모기지 채권과 관련되어 있는 이야기인데 어쨋든 그 손실은 은행이 감당해야 하고 은행은 이를 소비자에게 뒤집어 씌웁니다.

이자를 높이고 수수료를 높여서 말이죠.

또한 실물경제자체가 망이나 보니 새롭게 받는 주택융자 신청자들에 대한 스탠다드도 엄격해지고 있습니다.

크레딧을 대폭 낮추고 있는데 모기지 렌더들의 크레딧 가용지수가 낮아진다는건 대출받기가 더 까다로워 진다는 것을 의미합니다.

이것이 향후 부동산 시장의 회복세에 걸림돌이 될수 있습니다.

더욱이 여름 성수기가 지나면 이제 곧 다시 10월이후에는 비수기가 오고 아직 백신이 없는 코로나도 다시 올수있습니다.

이자율이 오르고 은행의 대출심사는 엄격해지고 수수료까지 오른다면 부동산 시장의 상승세가 반짝하고 끝날수도 있을겁니다.

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