[부동산동향]뜨거운 주택시장과 차가운 상업용 부동산시장

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 4.8% 하락
주택구매관련 모기지 신청: 2% 하락
리파이낸스 모기지 신청: 7% 하락

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.10% -> 3.05%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.35% -> 3.33%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.23% -> 3.15%
15년 고정 모기지 이자율: 2.64% -> 2.65%
1/5 ARM 모기지 이자율: 3.19% -> 2.95%

모기지 신청수요는 하락세

지난주 미 주택시장의 홈모기지 신청수요는 1주일 전보다 4.8% 하락한 수치를 나타냈습니다. 특히 이자가 30년 고정모기지의 경우 3.10%에서 3.05%로 하락했음에도 불구하고 수요가 낮아지는 모습을 보였습니다.

3.05%는 모기지협회에서 30년 금리를 집계한 이래 가장 낮은 수치입니다. 한마디로 사상최저수준의 이자율을 보이고 있는것이죠.

하지만 그럼에도 불구하고 모기지 신청건수와 리파이낸싱 신청건수는 하락하고 있습니다.

일반적으로 새학기기 시작하고 날씨가 추워지면 부동산 시장도 연말까지는 비수기로 진입을 하는데 이에 대한 시즈널한 영향을 받는것으로 보입니다.

다만 여전히 주택 구매 수요는 작년과 비교하여 22%나 높은 수준을 유지하고 있을정도로 뜨거운 상황입니다.

MBA 미 모기지뱅커협회의 주택 구매신청 추이

Source: The Dailyshot

특히 금리가 사상최저수준으로 낮아졌음에도 리파이낸싱 수요가 감소했는데 이에 대해 미 모기지뱅커스 협회는 리파이낸싱 금리가 실제 금리의 움직임을 따라가지 못하고 보고있습니다.

이유는 리파이낸싱을 주관하는 은행들이 수요를 못맞추고 있고 크레딧스탠다드를 크게 높여 수요조절에 나섰다는 분석입니다.

주택구매 수요는 여전히 연초의 억눌렸던 펜트업 수요가 작용하며 사상최저수준의 이자율과 함께 주택시장에 강력한 모멘텀을 주고 있는것으로 보입니다.

특히 주택수요에 비해 시장에 매물로 나온 재고량은 심각할 정도로 낮아 가격상승세를 부추기고 있습니다.

주택시장에 매물로 나온 액티브 리스팅 매물 추이

무너지는 상업용 부동산

미국의 주택시장이 코로나가 호재[?]로 작용하며 과열되는 모습까지 보일정도로 뜨거운 가운데 반대로 상업용 부동산은 미 전역의 호텔과 리테일관련 부동산들이 일제히 무너지는 모습을 보이고 있습니다.

주택시장은 코로나로 인해 이자율의 하락과 억눌렸던 수요가 폭발하며 상승세를 보이고 있지만 상업용 부동산은 코로나로 인해 락다운 혹은 제재가 유지되는데에다 코로나확산으로 사람들이 외출자체를 자제하면서 가치가 폭락하고 있는것입니다.

특히 2008년의 부동산버블붕괴를 초래했던 모기지를 모아 만든 담보부증권, 그 중에서도 서브프라임과 같이 크레딧이 낮은 모기지들의 상업용 부동산의 담보부증권이 크게 하락하는 모습을 보이고 있습니다.

파이낸셜타임즈는 코로나이후 호텔과 쇼핑몰등 상업용 부동산이 텅텅 비면서 부동산담보대출 부실공포가 은행들을 뒤엎고 있다고 보도했습니다.

올해 2분기 부실대출이 가장 많이 증가한 미국 10개 은행들을 살펴보면 전분기보다 무려 62%가 급증했으며 이 중에서 상업용 부동산 담보 부실대출의 규모는 전분기보다 144%가 폭등할 정도로 위험한 상황입니다.

부실대출이 가장 많이 증가한 10개 은행

▲미국 내 부실대출이 가장 많이 증가한 10개 은행 상업용 부동산 부실대출 증가율. 단위 %. 전분기 대비 위에서부터 M&T 자이온 트루이스트 캐피털원 리전스 웰스파고 JP모건 뱅크오브아메리카 헌팅턴 코메리카. 출처 파이낸셜타임스(FT)
Source: FT

특히 이 중에서 JP Morgan Chase와 Bank of America, 그리고 Wells Fargo등 미 4대 은행중 3곳이 부실대출이 급증한 10개 은행에 포함되어 상황이 더 안좋은 것으로 보입니다.

이는 자산시장에도 영향을 미치고 있는데 크레딧마켓이 4월 이후 연준의 개입하에 광범위한 회복을 하고 있음에도 불구하고 상업용 부동산 시장의 가장 낮은 신용도를 가진 Triple B 등급의 상업용 모기지 담보증권[CMBS]를 추적하는 지수는 코로나 이전보다 훨씬 낮은 수준을 보이고 있습니다.

이 중에서도 호텔과 쇼핑몰을 포함한 IHS Markit 지수중 CMBX 9및 CMBX 6의 Triple B 마이너스등급의 스프레드는 부도가능성이 가장 높았던 4월과 5월에 도달한 최고치에 다시 근접하고 있습니다.

시장이 이들이 보유한 모기지 담보대출의 부실화 가능성, 상업용 부동산의 부도 가능성을 굉장히 높게 보고있다는 의미입니다.

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