[부동산동향]늘어나는 주택구입 수요와 걸러내기 시작하는 은행

KEY POINTS

1. 30년 모기지 이자는 2주 연속 사상최저치인 3.3%를 기록하고 있다.
2. 경제를 재개하는 주들이 많아지며 기다렸던 주택구매 수요가 늘어나고 있으나 여전히 매물과 주택재고는 심각할 만큼 낮은 수준이다.
3. 경제침체 우려와 사상최대의 가구 부채, 그리고 연체율로 은행들의 주택융자 심사기준이 까다로워지고 있다.

사상최저의 모기지 이자

오늘 MBA[모기지 뱅커협회]에서 발표한 지난주의 30년 모기지 이자율은 3.3%를 기록했습니다.

2주 연속 사상최저 수준을 기록하고 있는 것입니다.

1990년대초 거의 10%에 가까웠던 이자율과 비교하면 거의 1/3수준의 이자로 집을 살수있는 셈입니다.

악재는 나의 힘 Feat. 모기지이자

이자가 이렇게 낮은데에는 바이러스와 연관이 있습니다.

지난주부터 코로나바이러스의 재확산으로 인한 안전자산 선호심리가 강해졌는데 모기지 이자와 밀접한 관계가 있는 미 국채금리가 이로인해 낮아졌기 때문입니다.

부동산을 포함해 모든 자산들이 결국은 서로 이어져 있는거죠.

현재 부동산은 아이러니하게도 미국 경제의 둔화와 코로나 재확산으로 인해 모기지 금리가 더 낮게 유지되는 상황을 맞고 있습니다.

반대로 이는 경제상황이 나아지고 코로나확산추세가 다시 통제가 되면 이자율이 금세 휙하고 올라갈 수 있다는 것을 의미합니다.

지금보다 이자가 더 낮아질 수 있을것이라 생각해서 기다리고 있다면 미국 경제가 지금보다 더 한 수준의 침체를 겪을 수 있는 것임을 의미하기 때문에 그때는 이자가 아니라 집을 사야하는지를 고민하게 되는 상황이 올수있죠.

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살사람은 있는데 집이없다

어쨋든 경제가 재개되면서 이자도 낮겠다 그동안 기다려왔던 주택판매 수요는 넘쳐나고 있습니다.

당장 보이는 5월의 판매지표는 여전히 끔찍한 수준이지만 얘네들은 이미 3,4월정도에 계약을 끝낸 건 들입니다.

지금 당장 주택구입을 위해 성사가 되고 있는 수요는 모기지 신청건수를 보면 알수있습니다. 문제는 수요는 증가하는데 매물은 없다는것입니다.

Source: WSJ

수요가 아무리 많아도 팔 물건이 없으면 결국 다른 수요들은 모두 사라지기 마련입니다. 일생일대의 소비라고 불리우는 주택구입은 특히 더 신중하게 접근하죠.

판매할 주택이 없는 이런 사태가 장기화되면 결국 사람들은 집을 사려고 하지 않을것이고 이는 수요 모멘텀이 오래 유지되기 어렵다는 것을 의미합니다.

하지만 가장 큰 문제는 바로 기본적으로 경기가 나쁘다는데에 있습니다.

경제침체 = 엄격해지는 은행

경기가 보통 나쁜것이 아니라 실업자들이 한주에 백만명이 새로 나올만큼 대공황 뺨칠정도로 나쁘다는데에 있습니다.

주식시장이 이런 상황임에도 상승을 하건 아마존과 넷플릭스가 사상최고가를 기록하건 말건 은행은 이런것에는 1도 신경쓰지 않습니다.

은행이 가장 신경을 쓰는것은 대출을 주면 나중에 갚을수 있느냐하는 점입니다.

현재 미국 가구의 부채는 사상최고치를 기록하고 있고 모기지를 제외한 다른 대출의 연체율은 상승하고 있습니다.

이는 은행들로 하여금 주택융자 모기지 대출에 대한 심사를 훨씬 까다롭게 하는 상황으로 몰고있습니다.

은행들은 신용점수가 낮고 다운페이먼트가 작은 주택 구입자들에게 대출을 해주기 꺼려하고 있습니다. 또한 LTV[Loan to Value]레벨이 높은 대출프로그램에 대해서도 융자를 해주기를 주저하고 있으며 생애 첫 주택 구입자에게도 이전보다 훨씬 엄격한 잣대를 대고 있습니다.

모기지협회의 크레딧가용지수[Mortgage Credit Availability Index/MCAI]는 이러한 은행들의 엄격해진 기준을 잘 보여주고 있습니다.

크레딧 가용지수는 은행이 주택대출 심사에 느슨한 기준을 들이댈수록 상승하는데 부동산 버블당시의 2006년에는 900가까이 오른적도 있을정도입니다.

현재 이 지수는 129.3으로 급격히 하락하며 현재 은행들의 심사기준이 부동산 버블이 꺼져 한창 까다롭게 보던 시절로 되돌아가고 있음을 보여주고 있습니다.

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결론 / Conclusion

타이트해진 은행기준은 증가한 수요중 상당부분을 걸러낼 것이고 이는 적은 공급에도 불구하고 수요를 만족시키는 결과를 나타내게 될것입니다.

또한 감세안및 코로나사태로 인해 고급주택들의 가격이 하락하고 있는데 이를 보유하고 있는 부머들이 은퇴를 앞두고 주택을 내놓으면서 주택 공급량은 늘어날 가능성이 있습니다.

결론적으로 은행의 까다로워진 심사기준은 수요를 조절하게 되고 공급은 고급주택들의 매물이 많아지면서 향후 주택가격이 높은 실업률의 경기침체와 함께 낮아질 가능성이 있어 보이는게 사실입니다.

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