[부동산]더 낮은 금리를 원하는 구매자들에 수요는 하락

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 2.5% 하락
주택구매관련 모기지 신청: 1% 하락
리파이낸스 모기지 신청: 4% 하락

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.07% -> 3.07%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.40% -> 3.41%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.16% -> 3.16%
15년 고정 모기지 이자율: 2.62% -> 2.61%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.99% -> 3.20%

금리 변동에 수요는 하락

지난주 모기지 시장은 이자율이 큰 변동이 없었음에도 시즈널한 수요가 줄어듬에 따라 하락세를 보였습니다.

모기지협회에 따르면 지난주 전체 모기지 신청건수는 전주에 비해 2.5%가량 줄어들었고 주택구매관련 신청은 1%하락으로 큰 변동을 보이지 않았습니다.

다만 여전히 작년 같은시기에 비하면 6% 높은 수준으로 현재 주택시장의 수요가 결코 낮지 않음을 보여줍니다.

현재 30년 모기지금리는 3% 수준으로 여전히 가장 낮은 수준에 있습니다. 이는 계속해서 기존의 홈오너들을 리파이낸싱으로 모는 동력이 되고 있고 지난주는 4% 하락했지만 작년과 비교하면 30%나 높은 수준입니다.

모기지협회는 리파이낸싱 수요가 약간 둔화했지만 기존의 홈오너들이 다시한번 금리 하락을 기다리면서 타이밍을 보고 있는 것으로 분석하고 있습니다.

“지난주 주택구입신청 건수는 조금 줄어들었지만 근본적으로 추세자체는 여전히 강력하다. 주택 구매 수요는 17주 연속으로 전년수준을 뛰어넘고 있고 모기지 대출금액은 점점 더 높아지고 있다.”
Joel Kan, MBA VP

빌딩퍼밋과 신규주택착공

주택시장의 뜨거운 수요에 신나게 반응하던 홈빌더들은 8월부터는 주춤한 모습입니다.

오늘 발표된 8월의 신규주택 착공건수와 빌딩퍼밋 건수는 모두 소폭 하락하는 모습을 보였습니다. 빌딩퍼밋은 7월의 148만건에서 147만건으로 하락했고 신규주택착공건수는 149만건에서 141만건으로 하락했습니다.

빌딩퍼밋과 신규주택착공

빌딩퍼밋은 신규주택 착공 공사전에 정부에 허가를 받는 것을 의미합니다. 신규주택착공과 더불어 부동산의 미래 공급량을 알 수 있는 일종의 선행지표인셈 입니다.

부동산 시장이 경기침체로 인해 수요가 하락할것이라 전망이 되면 당연히 빌딩퍼밋과 신규주택착공건수가 먼저 반응을 하고 하락하기 마련입니다.

2006년 부동산 버블 붕괴이전에도 빌딩퍼밋이 먼저 부동산 시장이 최정점에 있던 시기부터 이미 급속한 하락을 하며 시그널을 보인바 있습니다.

왜곡된 부동산 시장

다만 최근 코로나로 인한 경기침체로 렌트와 모기지 연체율이 급등하는등 문제점은 조금씩 고개를 들고있습니다.

특히 실업자의 대부분이 저소득층으로 부동산 시장의 피해가 렌트시장에 집중이 되면서 렌트가격 상승세는 확연히 꺾이기 시작했습니다.

경기침체 상황임에도 불구하고 부동산 가격이 극도로 낮은 재고와 뜨거운 수요로 갑자기 오르는 기현상이 벌어지고 있는 가운데 부동산 투기의 한 단면이라 할 수 있는 하우스 플리핑 시장도 비슷한 현상을 보이고 있습니다.

플리핑[Flipping]이란 상대적으로 낮은 가격에 주택을 매입한 후, 리모델링을 거친후 단기간에 되팔아 수익을 올리는 부동산 투자기법을 의미합니다.

부동산 시장이 뜨거울때 많은 부동산 투자자들이 사용하는 방법인데 경기침체시에는 당연히 플리핑 투자는 수익이 좋을수가 없습니다.

그런데 Attom 데이터에 따르면 2020년 2분기 미국의 플리핑 거래는 급격히 줄어들었음에도 불구하고 플리핑 수익은 1분기의 평균 $63,000에서 $67,902로 급등했음을 보여주고 있습니다.

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이는 플리핑 거래량과 수익률이 일반적으로 동일하게 간다는 점에서 현재 부동산 시장이 상당히 왜곡되어 있음을 잘 보여주는 지표라 할 수 있습니다.

수요가 몰리고 재고가 받쳐주면서 가격이 오르는 건전한 시장이 아니라 재고가 너무 없는 상황에서 낮은 이자로 인한 수요로 반짝 오르는 시장일 가능성 말이죠.

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