[부동산]다가오는 경기침체의 위협과 부동산시장

무너지는 자산시장

코로나바이러스 확산으로 생산과 소비가 올스탑되면서 주식시장이 폭락하고 있습니다. 1년 3개월에 걸친 상승세가 단 한달만에 모두 날라갔습니다.

737맥스 사태로 크게 휘청이고 있는 보잉이 차지하는 비중이 큰 다우지수의 경우 그 손실폭이 더 큽니다. 무려 3년이 넘는 상승세가 모두 되돌려졌습니다.

4주만에 35%가 폭락한 다우지수

그렇다면 부동산 시장은 어떨까요?

그동안 부동산 시장은 주식시장과는 동떨어진 상승세를 보여왔던것이 사실입니다. 아니 주식시장에는 악재가 되었던 중동 이란과의 지정학적 불안과 코로나바이러스 사태로 인해 국채 금리가 하락하며 모기지 이자율이 같이 낮아지자 모기지 신청건수가 더 폭발적으로 상승을 한 것입니다.

그리고 이는 2018년 이후 잠시 주춤했던 부동산 시장을 다시 끌어올리며 가격대가 사상최고가를 기록하는 동력이 됩니다.

계속 상승한 미국 부동산 가격

리세션의 위협

그동안 중동의 지정학적 불안과 코로나바이러스 위협속에서도 상대적으로 무사했던 이유는 그로인한 모기지이자의 하락때문이었습니다.

하지만 최근 자산시장의 하락세는 이전과는 다릅니다. 이른바 안전자산인 금과 채권시장도 위험자산인 주식과 함께 모두 무너지는 모습을 보이고 있습니다.

이른바 경기침체시 나타나는 전형적인 자산 디플레이션의 모습입니다. 그리고 이로인해 10년물 국채 금리가 상승했고 모기지이자율도 덩달아 급등했습니다.

하지만 여전히 부동산 시장은 신규주택판매와 기존주택판매지수가 상승하는 모습을 유지하며 정점에 있는 모습을 보이고 있습니다.

상승세를 유지하는 신규/기존 주택판매

균열을 보이는 부동산 시장

부동산 시장이 그동안 경기둔화 우려속에서도 상승세를 유지했던 것은 모기지 이자의 급격한 하락세 때문이었기도 하지만 가장 큰 이유는 미국의 고용시장이 너무너 견고했기 때문입니다.

50년래 최저치를 기록했던 미국의 실업률은 고용시장을 탄탄하게 유지하며 안정적인 직업과 늘어나는 임금으로 주택구입을 가속화시킨것입니다.

하지만 코로나바이러스 사태로 인해 실업자는 지난주부터 폭발적으로 늘어난 것으로 보이고 있습니다. 이는 결과적으로 실업률의 상승으로 이어질 것입니다.

부동산 시장도 이를 피해갈 수 없어보입니다.

고용시장의 불안은 필연적으로 부동산 시장의 활동을 둔화하게 할 수 있습니다. 최근 보이는 시장의 선행지표는 향후 부동산 시장이 상승세를 유지하기 어려울 수 있음을 보이고 있습니다.

2월 빌딩퍼밋 신청건수는 전월대비 5.5% 하락한 1.46M건을 기록했으며 신규주택 착공건수는 1.5% 하락한 1.59M건을 기록했고 전미주택건설협회[NAHB]의 부동산지수는 1월부터 계속 하락세를 보이고 있습니다.

또한 최근 주식시장의 하락세에서 홈빌더의 주가 하락세가 특히 컸다는 부분또한 투자자들이 향후 부동산 시장에 보이는 우려를 나타내고 있습니다.

출처; WSJ / 주간기준 39% 폭락세를 보인 홈빌더들의 주가

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