[부동산]높아지는 구매 수요와 연체율로 갈라지는 모기지 시장

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 2.9% 상승
주택구매관련 모기지 신청: 3% 상승
리파이낸스 모기지 신청: 3% 상승

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.08% -> 3.07%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.41% -> 3.40%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.19% -> 3.16%
15년 고정 모기지 이자율: 2.67% -> 2.62%
1/5 ARM 모기지 이자율: 3.08% -> 2.99%

금리인하에 득달같이 반응한 시장

금리가 여전히 낮게 유지가 되는상황에서 지난주에는 모든 이자가 다시 일제히 하락세를 보이자 모기지 신청건수가 상승세를 보였습니다.

전체 모기지 신청건수는 전주에 비해 2.9% 상승했으며 주택구매와 리파이낸싱 수요도 모두 3% 상승세를 보이며 뜨거운 부동산 시장의 추세를 반영했습니다.

특히 2주전의 경우 FHA론 모기지 이자가 상승하며 모기지 전체 수요를 아래로 이끈반면 지난주에는 모든 이자율이 하락세를 보이며 다시 수요에 불이붙기 시작했습니다.

15년 고정 이자율의 경우 5bp나 하락하며 2.62%로 사상최저수준을 마크했고 역시 모기지 이자율의 하락세는 리파이낸싱의 강력한 수요를 뒷받침했습니다.

30년 고정 모기지 이자율 추이

주택구매를 위한 수요는 작년 같은기간에 비해 무려 40%나 높은 수준으로 부동산 시장의 성수기라 할 수 있는 여름시즌이 끝나가고 있지만 워낙 낮은 이자율로 인해 구매열기는 여전히 뜨겁게 유지되고 있음을 보여주고 있습니다.

주택구매를 위한 모기지 신청건수는 최근 거의 매주 3%수준으로 상승하고 있고 평균 대출규모는 $368,000로 사상최고치를 기록하며 최근 부동산 시장의 가격 상승세를 반영하고 있습니다.

미 부동산협회 NAR은 지난주에는 특히 일반 주택모기지부터 컨벤셔널, VA, FHA론등 모든 종류의 모기지에서 강력한 수요를 나타냈다고 밝혔습니다.

주택구매 모기지 신청건수 추이

재고는 없고 수요는 높고..

현재 부동산 시장을 한마디로 정리하자면 이자가 낮아 수요는 많은데 팔 재고가 없어 가격이 오르는 형국입니다.

문제는 주택구입에 대한 강력한 수요와 낮은재고가 계속 현재 상황을 유지할 것인가 하는 점입니다.

일단 가장 고질적인 문제인 낮은 재고는 최근 부동산시장의 활황으로 높은 공급량을 보이고 있는 신규주택 착공과 늘어나는 모습을 보이고 있는 새로운 리스팅을 볼때 개선될 여지가 있어보입니다.

뉴리스팅 – 재고 – 가격 추이

Source: Redfin

변화를 보이는 국채금리

가장 중요한 것은 모기지 이자율입니다. 모기지 이자가 과연 사상최저수준으로 내려앉은 지금의 레벨을 계속 유지할 수 있을까하는 점인데 이는 연준의 기준금리가 문제가 아닙니다.

모기지 이자는 역사적으로 미국의 장기국채 금리를 따라가는데 현재 이 두 금리의 차이가 이전에는 볼 수 없는 수준으로 벌어진 상황입니다.

여기에는 코로나 팬데믹으로 인한 미 연준의 급격한 통화정책의 변화가 반영되어 있습니다. 미국 경제를 부양하기 위해 연준이 금리를 찍어누르고 있는데 이로인해 더 금리사이의 갭이 더 크게 벌어진 것입니다.

하지만 최근 연준의 통화정책회의에서 금리를 억지로 찍어누르는 정책인 수익률곡선 통제[Yield Curve Control] 정책에 대해 부정적인 의견이 나오고 있어 향후 금리가 오르는 그림이 나올 가능성이 있습니다.

30년모기지 이자율과 10년물 미국채 금리 추이

Source: The Dailyshot

괴리를 보이는 모기지 시장

문제는 또 있습니다.

코로나 팬데믹이 억눌렸던 수요를 자극하여 빠른 활황세를 부르기도 했지만 반대로 높아진 실업률과 경기침체로 인해 장기적으로 주택시장에 문제가 될 수 있는 리스크가 커지고 있다는 점입니다.

블룸버그에 따르면 7월 말 225만건의 모기지가 90일 이상 페이먼트가 늦는 연체를 보이고 있으며 이는 팬데믹 이전과 비교하여 무려 450%나 높은 수준이고 부동산 버블이 터진 이후 가장 높은 수준입니다.

낮은 이자로 인해 신규로 유입되는 구매 수요도 뜨겁지만 반대로 이미 모기지를 받고 있는 홈오너들은 코로나 팬데믹으로 인한 경기침체에 고통을 겪고 있음을 시사합니다.

분열된 모기지 시장

Source: Bloomberg

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