[부동산]가시화되는 경기침체와 부동산 시장

실업자 천만 경기침체 가시화

코로나바이러스 사태가 미국을 휩쓸면서 연이어 계속되는 시민들의 자가격리와 비지니스의 폐쇄가 이어지면서 미국의 경제가 순식간에 추락하고 있습니다.

비지니스 활동이 무너지면서 고용을 유지하지 못하는 사태가 이어지면서 대규모 실업사태가 이어지고 있습니다. 이번주 발표된 신규실업수당 청구는 6백만명이 초과하면서 2주간 청구한 실업자만 천만을 육박하고 있습니다.

1분기와 2분기 마이너스 성장에 이제 실질적인 실업률은 향후 10%가 넘을것이 확실시 되고 있습니다. 2008년 금융위기 당시 실업률은 9.9%로 미국경제는 이제 사실상 경기침체에 들어서고 있습니다.

흔들리는 부동산시장

이제 홈오너들의 불안감은 경기침체에서 부동산 시장의 향방입니다.

지금까지 보이는 부동산 시장의 지표는 신규/기존주택 판매, 가격지표까지 여전히 매우 견고합니다. 다만 대부분의 지표가 코로나사태가 미국경제를 휩쓸기전인 2월까지의 기록이라는데에 있습니다.

본격적인 자가격리와 락다운이 시행된 3월 중순부터의 미국경제는 고용부터 소비와 생산에 이르기까지 완전히 초토화되고 있는 상태입니다.

부동산 시장도 크게 다르지 않습니다. 일주일 간격으로 발표되어 선행지표라 할 수 있는 모기지 신청건수는 주택구입 신청이 전년동기대비 20%이상 급락하며 시그널을 보이고 있고 건설지출또한 하락세를 보이고 있습니다.

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리세션 = 주택가격 하락?

이제 홈오너들의 가장 큰 걱정은 경기침체가 오면 집값이 얼마나 더 떨어질까 하는 점일것 입니다. 특히 집을 구입한지 얼마 되지 않은 홈오너라면 더욱 걱정이 클 것입니다.

하지만 경기침체가 왔다고 부동산 시장도 주식시장처럼 모두 무너지는 것은 아닙니다. 물론 2008년의 경기침체는 서브프라임으로 인해 부동산 시장이 리세션의 트리거가 되었던 만큼 가장 큰 피해를 입었습니다.

출처: Fred / 주택가격과 경기침체[회색부분]

하지만 이전의 경기침체인 2001년 주식시장의 테크버블 붕괴와 부동산 시장은 크게 연관이 없었습니다. 경기침체는 필연적으로 비지니스의 투자둔화및 고용의 악화를 부릅니다. 미국인들의 실업률이 높아지면서 주택구입에 대한 수요는 줄어들고 이는 부동산 시장의 미래수요에 민감한 홈빌더들의 건설지출 둔화로 이어지고 있습니다.

그리고 홈빌더들의 미래수요에 대한 불안은 그대로 주가에 보여집니다. 이번 주식시장의 폭락세에서 S&P500은 2월의 전고점에서 약 -26%정도 하락했지만 홈빌더들의 주가는 그 배에 달하는 -45%가량 낮아졌습니다.

반대로 작년 부동산 시장이 모기지 이자의 하락과 함께 상승할때는 홈빌더주가가 먼저 상승세를 리드하며 42%가량 상승해 S&P500의 32%를 상회했습니다. 그만큼 주식시장은 경제를 민감하게 선행합니다.

이전의 리세션과 부동산

홈빌더들의 주가하락만큼 현재 부동산 시장이 느끼는 공포심은 대단합니다. 하지만 그동안 미국의 경기침체 국면에서 부동산은 생각보다 강한 저항력을 보여줬습니다.

2007년 서브프라임 모기지 사태를 제외하면 1년후 부동산 시장은 힘은 약해졌지만 대부분 여전히 상승하는 모습을 보였습니다. 아래의 표는 가장 최근의 경기침체중 대표적인 1980-1981년, 1990년, 2001년과 2007년의 경기침체이후 1년간 보여준 부동산 시장의 가격 변화를 보여줍니다.

리세션 이후 1년간 주택가격 변화

2001년 닷컴버블이 붕괴된 이후 부동산 시장은 1년이내 대부분의 시장이 5%~10%가량 상승했으며 1%이상 하락한 지역은 단 5%정도였습니다. 1990년의 경기침체에는 뉴잉글랜드와 미중동부 지역을 제외하면 대부분의 지역은 1~5%가량 상승했습니다.

1980년과 1981년 경기침체의 경우 부동산 시장은 5~10%가량 했으나 당시 물가가 워낙 높았던 탓에 [CPI 인플레이션이 각각 13.5%에서 10.4%] 사실상 부동산의 가치는 하락했다고 봐야합니다.

따라서 정확히 따지면 경기침체에도 불구하고 부동산이 계속 상승한 유일한 기간은 2001년이 유일합니다. 하지만 위에서 보이듯 그동안 부동산 시장은 미국경제의 침체에 상대적으로 강한 모습을 보여왔습니다.

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2020년의 경기침체와 부동산

올해 부동산은 호재와 악재가 겹쳐있습니다.

연준의 제로금리와 양적완화

시장의 호재는 먼저 연준이 금리를 제로로 낮추고 무제한 양적완화를 통해 주택담보대출 증권을 매입하고 있다는 것입니다. 이는 시장 모기지 이자를 계속 낮게 유지시켜 부동산 수요를 부추기고 가격하락 압박을 줄여줄 것입니다.

공급의 언발란스

출처: WSJ

현재 주택시장의 일반 단독주택[Single Family] 공급과 상업용 혹은 다세대주택/아파트의 공급량이 큰 차이를 보이고 있습니다.

단독주택 공급량은 여전히 극도로 낮은 수준이고 반대로 상업용 부동산과 다세대주택 공급량은 수요를 초과하고 있습니다. 특히 올해 완공되는 럭셔리 콘도의 증가로 하이엔드 다세대주택 공급량은 더 증가할 것으로 보입니다.

결과적으로 단독주택 가격은 극심한 공급부족으로 인해 경기침체에도 불구하고 가격이 크게 하락하는 것을 막아주는 버프가 될 것입니다. 다만 반대로 하이엔드 콘도나 아파트의 경우 공급의 과다로 이번 침체에서 가격하락 압박을 더 크게 받을 가능성이 있습니다.

고가의 주택은 타격 불가피

2017년 세금 개정이후 가장 큰 타격을 받은 것은 상대적으로 높은 세금[Property Tax]를 내는 주의 고가의 주택을 보유한 홈오너들이었습니다. 세금 공제가 크게 제한되면서 고가의 주택들은 가격상승세가 제한되고 하락시에는 더 큰 타격을 받고 있습니다. 이번 경기침체에는 특히 Property Tax가 높은 주들, 예를 들어 뉴저지나 뉴욕, 일리노이 같은 주들의 고가주택의 피해가 더 클 것으로 보입니다.

관건은 코로나바이러스 둔화

이번 경기침체의 메인 드라이버는 코로나바이러스와 유가전쟁입니다. 모두 이벤트성 악재입니다. 문제는 코로나바이러스라는 악재가 전세계의 경제활동을 완전히 셧다운 시키는 정도의 파괴력을 보이고 있다는 점입니다.

전세계는 이런 수준의 셧다운을 오래 감당하지 못할 것입니다. 코로나 확산세가 4월을 넘어 5월까지 추세가 이어진다면 그 많은 통화와 재정부양책에도 불구하고 경제는 견디기 어려울 것입니다. 블랙스완으로 만들어진 경기침체는 장기화가 된다면 구조적 문제로 비화될 가능성이 있습니다.반대로 코로나사태가 단기간에 둔화되는 모습을 보인다면 경제는 전례없는 부양책에 힘입어 빠른 회복을 보일수 있을것입니다.

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