[부동산]가격은 14년래 최고 경제성은 12년래 최악.. 줄어드는 모멘텀

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 0.8% 증가
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 7% 감소
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 4% 증가

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 2.85% -> 2.86%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.12% -> 3.10%
FHA 30년 모기지 이자율: 2.96% -> 2.90%
15년 고정 모기지 이자율: 2.49% -> 2.43%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.58% -> 2.71%

불타오르는 주택시장

올해 미국경제에서 가장 밝았던 곳을 꼽자면 주택시장이라 할 수 있을것입니다.

홈모기지 이자율은 2.86%로 1년전과 비교해 1%나 낮은 사상최저수준으로 연말을 마감하고 있으며 팬데믹 이후 보인 저금리 추세는 주택시장의 수요를 폭발하게 하는 강한 원동력이 되었습니다.

12월 말은 전통적으로 부동산 매매가 가장 적은 시기입니다. 반대로 이 시기에 구입을 하면 가장 좋은 가격에 구입할 수 있는 시기이기도 합니다.

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14년래 가장높은 주택가격

가장 매매가 활발한 봄에서 여름까지의 성수기를 지나고 가을에 접어들고 새학기가 시작되는 시기부터 주택매매는 뜸해지기 시작합니다.

하지만 올해는 워낙 낮은 이자율로 인한 차입비용의 감소로 수요가 연말에도 뜨겁게 불타오른것이 사실입니다.

기존주택판매량은 7월 이후부터는 580만건을 넘기시작했고 이 정도의 거래량은 10년간 단 한번도 보지 못한 수치입니다. 사실상 부동산 버블이 한창 불타오르던 2004년과 2005년에나 볼수있던 수준입니다.

사상최저의 이자율에 워낙 높은 수요가 폭발적으로 증가하다보니 가격대는 천정부지로 치솟고 있습니다.

이번주 발표된 S & P CoreLogic Case-Shiller 미 주택가격지수에 따르면 10월 주택가격은 전년대비 8.4%가 오르며 전달의 7% 상승을 넘었습니다.

미국의 주택가격은 이제 14년래 최고치를 보이고 있고 가격상승세는 시장이 버블붕괴이후 회복을 강하게 시작하던 2014년 3월 이후 가장 높은 수준입니다.

이 중 가장 높은 상승세를 기록한 도시는 피닉스로 무려 작년과 비교해 12.7%의 가격상승세를 보였으며 그 뒤를 이어 시애틀이 11.7%의 상승세를 보였습니다.

케이스쉴러 주택지수와는 별개로 지난주 발표된 미 연방주택금융청[FHFA]에 따르면 10월 주택가격은 1년전보다 무려 10.2% 증가한 것으로 나타났습니다.

약해지는 모멘텀과 멀어지는 구매자

하지만 이렇게 급속도로 오르는 주택가격은 잠재적 구매자들에게는 악몽으로 다가오고 있습니다.

이자가 낮지만 너무 오른 집값때문에 경제성이 이전보다 더 악화되고 있고 올해 4분기에는 평균소득의 30%를 소비해야 집을 구매할 수 있는데 이는 12년래 가장 악화된 수준입니다.

이러한 주택구매의 상승은 너무 낮은 재고로 인해 불필요하게 급등한 측면이 있습니다. 수요를 공급이 따라가지 못한 것입니다.

이자가 여전히 낮지만 가격은 이자가 낮은 이득을 모두 상쇄할만큼 너무 높고 여기에 가장 큰 문제는 재고가 너무 없다는 것입니다.

이는 결과적으로 주택시장의 모멘텀 하락으로 나타나고 있는데 이것을 가장 극명하게 보여주는 지수가 잠정주택판매지수입니다.

잠정주택판매는 구매계약은 했지만 아직 클로징이 되지 않은 주택의 판매지수를 집계하는데 일반적으로 기존주택판매 지수의 선행지표로 인식이 됩니다.

이번주 화요일[12/29일] 미 부동산협회[NAR]에서 발표된 11월 잠정주택판매 지수는 전월대비 2.6% 감소했는데 이는 9월부터 3개월 연속 하락세입니다.

물론 이전과 비교해서 워낙 수요가 높고 비수기에 돌입한 문제이기도 하지만 주택시장의 판매량과 가격상승세가 이대로 계속 유지할 수 없는 상황에서 모멘텀이 하락하는 시그널로 볼 수도 있습니다.

실제로 별도의 보고서에 따르면 11월 주택가격지수가 6개월만에 처음으로 하락한 것으로 밝혀졌습니다.

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