(미국 부동산 기초상식 2) 미국의 주택종류

미국에도 한국과 같은 다양한 형태의 주택이 존재 합니다. 몇가지를 종류별로 정리해 봅니다.

• 단독주택 (Single family residence: 이하 SFR) : SFR은 한국의 단독주택 형태의 주택을 의미 합니다. 미국은 한국의 과거의 재건축규정과 같이 일정한 기간이 지난후 다시 재건축 하는것이 아니고 안전상의 문제만 없을경우 개인의 재산권을 함부로 침해하지 않습니다. 대개의 경우 주택의 특히 내부와 외부를 현대적인 감각으로 리모델링 해서 사용을 하는 경우가 대부분 입니다.

한국과 마찬 가지로 건평과 대지 면적 (캘리포니아의 경우 건물 기록에 전체 LOT 사이즈로 표기 합니다) 으로 기록이 됩니다. 그리고 여기에 방의 갯수와 화장실의 갯수 그리고 건축년도에 관한 정보가 추가로 기록이 됩니다.

참고적으로 말씀 드리자면 미국 에서는 대지의 면적이 아무리 크다고 해도 해당 토지의 사용가능한 조닝 즉 용도가 단독주택 한채만 지을수 있는경우 대지보다는 아무래도 건평의 사이즈가 더 주택의 가치에 영향을 끼치게 됩니다. 이는 한국과 같이 무조건 땅만 크다고 해서 투자의 가치가 있는것이 아님을 알려줍니다. 그리고 대략의 싸이즈는 ,1000sf 은 대략 실평수 기준으로 30평 정도라고 보시면 되며 기록상에 나오는 건물의 기록은 보통 주차 공간인 garage의 사이즈를 빼고 측정을 한다고 보시면 됩니다. 이러한 사이즈는 실측을 포함한 여러가지 소스를 통해서 확인이 가능 하지만 대개의 경우 택스 기록상의 사이즈 즉 assessed value (과세 표준정도의 의미) 를 기준으로 하는 경우가 대부분 이며 특히 주택을 판매시 감정등을 할때에는 반드시 어떠한 소스를 이용 했는지를 표기 하여야만 합니다.

• 콘도 (condominium 이하 콘도 또는 condo) : 한세대가 개별 소유권을 지니는 한국의 아파트 형태를 미국에서는 콘도라고 합니다. 쉽게 말해서 전체단지내의 lot size를 전체 단지내 세대수로 나뉘어서 공동의 재산권을 인정하고 단지마다 대개 HOA 라고 불리우는 home owner’s association 즉 한국의 입주자 대표 회의에 해당하는 입주자 공동 관리 회의를 통해서 공통의 관리 구역 예를 들어서 수영자이나 게이트 그리고 각종 잔디밭이나 지붕의 관리등을 한달에 한번씩 납부하는 공동 운영비 성격의 HOA fee (이하 hoa또는 공동 관리비) 를 예산으로 관리를 하게 됩니다. 이러한 HOA는 일년에 한번은 예산 운영에 관련된 사항들을 입주자들에게 공개를 하게 되며 필요에 따른 audit 즉 감사도 받게 됩니다. 투자면에서 본다면 비교적 적은 면적에 다세대 형태로 건축이 가능 하므로 개발 업자들이 선호하는 투자부동산의 형태를 띄게 되며 공동 관리비로 운영이 되므로 아무래도 비교적 개개인이 지출하는 관리비 보다는 보다 저렴하게 관리가 가능 하다는 장접이 있으며 비교적 소규모의 가족들이 선호하는 구매형태이며 월세를 내는 리스 계약을 하는 테넌트를 구하기 쉬워서 ( 테넌트 입장에서도 콘도 내부만 관리하면되므로 단독 주택 보다는 선호함) 투자용으로도 적당 하다는 장점이 있을수 있습니다.
• 아파트 : 한국과는 다르게 미국에는 오로지 “임대만 목적” 으로하는 아파트라는 임대 전문 주택이 존재를 합니다. 아파트는 대부분 대도시를 중심으로 해당 유닛수에 따라서 주로 투자자들이 구입을 해서 임대 수익을 목적으로 보유를 하게 되며 대부분 장기 보유를 목적으로 하는 경우가 많습니다. 아파트의 관리는 16유닛 이상인 경우 상주하는 관리인을 두어야만 하고 대형일 경우 전문 관리회사를 고용해서 일정 수수료를 주고 관리를 하게 됩니다. 아무래도 철저하게 수익 위주로 투자를 하시는분들이 찾으시는 형태를 취합니다.
• 한국의 연립주택에 해당하는 다세대 주택 (multi units): 이러한 주택들 또한 대부분 아파트라고 불리울수 있지만 미국 에서는 1-4유닛 까지는 일반 주택과 비슷한 심사기준을 지니는 담보 대출이 가능하고 대부분의 상업용은 5유닛부터로 구분을 해서 별도의 다른 구입 융자 기준을 설정하고 세금 보고시에도 임대용으로 구분짓게 합니다 . 그래도 한인타운을 포함한 주로 소수인종의 밀집지대의 경우 아직도 1) 주택의 융자가 4유닛 구입시 까지는 쉬운 편이고 2) 한유닛에는 주인이 거주를 하고 다른 유닛들은 임대가 가능한 점등의 이유로 선호가 되는 투자 형태 입니다.
• 모빌홈 (mobile home) : 모빌홈은 모빌홈 단지내의 정해진 lot 을 모빌홈을 구입해서 일종의 토지 사용료를 지불하고 사용하는 형태의 주택 이라고 보시면 됩니다. 한달마다 내는 토지 사용료가 있으며 대개 모빌홈의 경우 본인들이 융자없이 구입을 하시거나 아니면 단기로 융자를 이용해서 구입 하시는 경우도 있습니다. 주택의 가격이 올라가면서 관심을 가지시는 분들이 최근 늘어나고 있으며 대도시권의 경우 토지 임대료가 대략 한달에 $1,000에서 그이상인 경우가 많아서 구입시 주의 하셔야만 합니다.