[모기지]생애 첫 주택구입자를 위한 FHA론의 모든것

FHA론이란?

FHA론은 주택 구입에 관심이 조금이라도 있다면 누구나 알 정도로 그 혜택과 지원범위가 상당히 광범위한 정부지원의 홈모기지 대출 프로그램입니다.

홈모기지란 주택융자를 의미하는데 일반적으로 은행등 모기지업체가 제공하는 컨벤셔널 론[Conventional Loan]을 생각할 수 있습니다.

다만 Conventional Loan의 경우 모기지업체가 주택 구입금액의 10~20%에 달하는 다운페이먼트와 높은 크레딧[신용도]를 요구할 수 있어 생애 첫 주택을 구입하려는 중산층이나 저소득층 입장에서는 주택구입이 쉬운 일이 아닐 수 있습니다.

이를 위해 미 정부는 Federal Housing Administration[미 연방주택청]에서 인가한 대출기관으로부터 받는 주택융자를 제공해 저소득자 혹은 중산층이 주택구입을 할 수 있도록 돕고 있습니다.

이른바 FHA Loan은 연방정부가 대출기관에게 보험을 들어주고 정부가 대신 책임을 지는 방식으로 저소득층이나 크레딧이 좋지 않은 주택구입자들에 대한 융자위험 부담을 줄여 모기지를 받을수 있도록 지원하는 프로그램입니다.

그래서 보통 10%에서 20%가 필요한 다운페이먼트나 650점 이상의 크레딧이 필요한 주택융자[홈모기지] 신청에도 FHA론을 사용하면 3.5%의 다운페이먼트나 더 낮은 크레딧을 가지고도 주택구입이 가능합니다.

FHA론의 특징

FHA Loan의 가장 큰 특징은 위에 언급한 대로 크레딧이 조금 낮아도, 다운페이먼트를 할 돈이 부족해도 주택융자를 받을 길을 열어놓고 있다는 것입니다.

FHA론은 일반적으로 단독주택을 위한 구입에 사용되나 상황이나 조건에 따라 2-4세대 다가구 주택, 콘도, 특정 이동식 주택, 심지어 신축이나 기존 주택개조에도 사용될 수 있습니다.

FHA 승인기관

FHA론은 정부, 즉 연방주택청[FHA]가 승인한 대출기관만이 FHA론을 이슈할 수 있습니다.

낮은 다운페이먼트

일반적으로 Conventional Loan에서 요구하는 다운페이먼트의 비율이 전체 주택금액에서 20%를 요구한다면 FHA Loan은 주택가치의 96.5%[2020년 기준]까지 대출을 해줍니다.

예를 들어 $50만불의 대출을 받는다면 3.5%의 다운페이먼트 즉 $17,500만 있으면 대출이 가능하다는 의미입니다.

특히 다운페이먼트를 가족에게 지원을 받거나 다운페이먼트 지원 프로그램또한 가능하다는 장점이 있습니다.

낮은 크레딧

또한 크레딧 점수도 일반론이 620점 이상이 필요하다면 FHA Loan은 최소 580점 이상이 된다면 승인자격이 됩니다. 크레딧이 더 안좋을경우 다운페이먼트를 10%이상 한다면 FHA Loan 승인을 받을수도 있습니다.

FHA론의 자격

거주용도와 기간의 규정

FHA론은 정부가 지원하는 프로그램이기 때문에 요구하는 규정이 있습니다.

먼저 FHA론을 사용해 주택을 구입하기 위해서는 해당 주택이 거주를 위한 주거용 주택이어야 합니다. 따라서 사업용이나 투자용 주택은 제한이 됩니다.

또한 거주를 하는 기간도 1년이상 해당 주택에서 거주해야하는 최소 기한의 거주 규정이 있습니다.

신용도 점수[크레딧]

다운페이먼트를 3.5%하고 FHA론을 받기위해 크레딧은 최소 580점 이상이어야 합니다.

만일 크레딧이 580점 미만에 최소 500점은 된다면 다운페이먼트를 10% 한다는 전제하에 FHA론을 받을 수 있습니다.

Debt to Income[DTI] / 소득대비 부채비율

주택융자를 받기위해서 가장 신경써야 할 것은 바로 부채입니다.

월 소득대비 현재 의무적으로 내야하는 부채, 즉 크레딧카드 페이먼트부터 자동차 대출, 학자금 대출, 유틸리티와 빌등이 모두 합쳐 전체 소득의 50%를 넘을 수 없습니다.

하지만 FHA론이 승인이 안정적으로 되기 위해서는 일반적으로 소득대비 부채비율[DTI ratio]은 43%이내로 낮아야 합니다.

MIP[모기지 보험]

FHA Loan은 FHA에서 개런티를 하기는 하지만 FHA에서 직접 이슈하는 대출은 아닙니다. FHA에서 승인받은 은행등의 기관에서 제공하며 FHA Loan은 대출을 못갚아 디폴트가 나더라도 정부가 그 손해를 커버합니다.

다만 그런 리스크가 있어 FHA Loan을 받으려면 모기지 보험[Mortgage Insurance Premium]을 가입해야 합니다.

MIP는 두 종류를 해야하는데 처음 모기지를 받으면 업프론트로 내는 UFMIP와 매년 정기적으로 내야하는 Annual MIP가 있습니다. 2020년 기준 UFMIP는 1.75%입니다.

FHA론 신청방법

FHA론은 정부에서 승인한 대출기관만 발행이 가능하기 때문에 FHA론이 가능한 은행이나 대출기관을 찾아야 합니다.

모기지 브로커를 통해서 FHA론을 받을수도 있으며 Zillow와 같은 사이트에서 받을 수도 있습니다.

FHA론을 신청하기 위한 기본 준비 서류는 다음과 같습니다.

  • 소셜 시큐리티 넘버[Social Security Number]
  • 시민권, 영주권, 혹은 Workpermit.
  • 은행 스테이트먼트및 소득을 증명할 수 있는 W-2 혹은 Paystub.

Link>>> HUD.gov – FHA Loan이 가능한 대출기관 확인

FHA론의 장점

  • 일반 Conventional Loan보다 낮은 크레딧에도 대출이 가능하다.
  • 다운페이먼트를 3.5%까지 낮출 수 있다.
  • 소득대비 부채비율[DTI]가 최대 50%까지 가능하다.

FHA론의 단점

  • 다운페이먼트가 10% 이내일 경우 추가로 모기지보험[MIP]를 가입해 지불해야 한다.
  • 모든 주택이 FHA론이 가능하지는 않으며 정부규정에 맞는 주택만 가능하다.
  • Conforming Loan 규정에 맞는 금액[$510,400]이내에만 FHA론이 가능하며 이 금액이 넘는 Jumbo Loan은 받을 수 없다.
  • 상업용이나 투자용 부동산은 FHA론으로 받을 수 없다.

결론 / Conclusion

낮은 크레딧과 다운페이먼트로 인해 FHA론은 처음으로 주택을 구입하는 사람들이 많이 애용하는 정부지원 주택융자 프로그램입니다.

다만 크레딧은 부채비율은 이후 모기지 페이먼트를 위해서라도 좋게 유지한 후, 신청을 하는 것이 좋습니다.

주택을 구입할때 가장 부담스러운 것이 다운페이먼트인 만큼 20%에 달하는 다운페이먼트 금액이 없을때는 모기지보험 페이먼트를 낸다고 하더라도 FHA론을 신청한 후, 향후 집값이 많이 상승했거나 상당부분 갚아 에퀴티가 충분할 경우 리파이낸싱을 받는경우가 많습니다.

추천 글>>> 주택담보대출 홈모기지의 종류와 프로그램

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