‘렌트용 단독주택’ 은퇴플랜으로 떠오른다

집을 은퇴 플랜으로 생각해도 될까? 물론이다. 주택은 은퇴후 좋은 자금 마련 수단이 될 수 있다. 에퀴티가 많다면, 또는 페이먼트가 끝났다면 이를 처분하거나 집을 담보로 은퇴 수입을 올리는 리버스 모기지 등 다양한 방법으로 사용가능하기 때문이다. 특히 요즘은 렌트용 단독주택 시장이 꾸준히 인기를 끌면서 은퇴 플랜으로 단독 주택에 투자해 렌트용으로 세를 주는 사람들이 크게 늘고 있는 추세다. 다음은 부동산 협회의 ‘임대주택 구입시 알아둬야 할 점’을 정리한 것이다.

단독주택은 투자다. 많은 전문가들은 은퇴용 저축 구좌나 같다고 생각한다.

최근 인터넷 경제 동향 사이트 ‘뱅크레잇 닷 컴’(bankrate.com)이 발표한 설문 조사에 따르면 향후 10년 동안 사용하지 않아도 되는 돈이 있다면 어디에 투자하는 것이 가장 현명하다고 생각하느냐는 질문에 대부분은 부동산이라고 답했다.

많은 사람들이 부동산이 가장 좋은 투자처 인 것 많은 확실하게 인식하고 있을 보여주는 자료다. 에퀴티, 재산에 대한 소유 심리, 가치상승 등등 부동산을 소유함에 따른 장점은 금전 이상으로 많다. 하지만 막상 뛰어 들기가 쉽지는 않다. 무엇부터 시작해야 할지 잘 모르는 경우가 대부분이다. 전문가들은 우선 자신이 가지고 있는 돈에 맞는 투자 매물을 고르는 것이 가장 중요하다고 조언한다.

▲단독주택 선호
최근 렌트용 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다.

하버드 대학의 주택 연구센터에 따르면 2015년 미국 가정의 35%가 렌트를 살고 있는 것으로 나타났다. 또 이들 중 40%는 단독주택에 세를 살고 있었다. 2005년의 34%보다 상승했다. 단독 주택 렌트를 찾는 세입자들이 전례 없이 많아졌고 이로 인한 월세가격도 크게 뛰어 오르고 있다.

단독주택 투자의 장점 중의 하나는 큰 돈 들이지 않아도 된다는 것이다. 아파트 등 다세대 건물은 든든한 자본이 뒷받침 돼야 한다. 단독주택은 투자하기도 쉽다. 콘도단지 또는 다세대 아파트와 비교해 다운페이먼트도 적고 또 관리비용도 훨씬 낮을뿐더러 수익률도 일정하고 좋다. ‘리얼티트랙’(RealtyTrac)에 따르면 2016년 첫 7개월 동안 구입했던 단독주택의 연 총 임대수익률은 8.7%로 나타났다.

▲단독주택 임대
전국적으로 단독주택 임대는 늘어나고 있다.

‘모닝스타 크레딧 레이팅스’에 따르면 임대용 단독주택이 늘어난다는 것은 렌트를 하겠다는 세입자들은 아직도 줄지 않고 있기 때문이다. 모닝스타의 분석 전문가들은 지난 2015년 많은 투자 종목들의 수익이 혼전세로 돌아서고 있지만 단독주택 렌트 투자는 수입 뿐만아니라 주택 가격 인상 면에서도 기대했던 것 이상의 수익을 올리고 있다고 말했다.

‘홈유니언’ 스티브 호블랜드 연구원장은 밀레니얼 세대와 은퇴한 베이비부머 세대들의 임대 선호 현상이 계속되면서 공급 부족으로 가격 상승이 이어지고 있다고 분석했다.

특히 하버드 주택연구센터는 주택 소유율이 꾸준히 감소하는 것도 렌트 주택에 대한 요구를 계속 높이는 요인이 되고 있다고 분석했다.

이에따라 임대 부동산 투자는 더욱 인기를 끌 것이며 특히 단독주택 임대는 훨씬 더 매력적인 투자처가 된다는 것이다. 단독주택이 아파트보다 수요가 더 높은 이유는 고급스러움 때문으로 보인다. 이런 이유로 단독주택 임대 테넌트들은 아파트보다 더 오래 살려는 경향이 높다.

▲주의사항
단독주택 임대 시장이 뜨겁기는 하지만 알아둬야 할 점도 있다. 모든 주택이 동일하지는 않다는 것이다. 어떤 주택은 다른 주택보다 임대가 더 잘 나갈 수도 있다. 그렇다고 고수익이 보장되는 것은 아니다. 수익 계산에 주의를 기울여야 한다.

집값이 비싸거나 멋있는 집이라고 해서 자동적으로 고 수익을 얻는다는 것으로 생각하면 안된다는 말이다. 단독주택에 투자하려면 우선 매물을 잘 골라야 한다. 또 가능한 수익을 올릴 수 있도록 관리를 잘 하는 것도 잊어서는 안된다.

▲수익을 계산한다
추측으로만 계산하면 안된다. 모든 것은 철저한 계산으로 준비해야 한다. 그러기 위해서는 사전 준비작업이 필요하다. 구입한 주택을 운영할 때 소요되는 1년 경비를 계산해야 한다. 재산세를 계산해야 되고 보험료, 관리비, 수리비, 또 갑자기 세입자가 나갔을 때 다른 세입자를 들이기 전까지 지출하게 될 모기지 페이먼트 등등을 고려해야 한다. 모든 경비가 산출되면 1년에 들어오는 렌트 수입에서 이를 제한다. 나머지가 순 수익이다.

주택 가격이 싸거나 혹은 총 수입이 높다는 점에만 눈길을 돌리면 안된다. 주택 가격이 싸다고 해서 좋은 거래는 아니다. 반대로 비싼 주택이 고수입을 보장하는 것도 아니다. 비싼 주택은 그만큼 재산세가 많다. 재산세가 많다면 수익이 크게 줄어든다. 장기간 얼마나 좋은 수입을 올릴 수 있는 주택이냐가 가장 중요하다.

▲관리 한다
주택을 구입했다면 주택 관리를 철저히 해야 최대 수익을 올릴 수 있다.

렌트 주택의 성패는 테넌트들에게 달려있다. 포괄적인 규칙을 정해야 하고 확실한 렌트 계약을 맺어야 하며 테넌트의 크레딧 기록 등 철저한 검증이 필요하다. 신원조회를 해야 하고 전에 머물던 곳의 주인에게 전화로 확인 할 필요도 있으며 크레딧도 조사해야 한다.

차별 방지법을 철저히 숙지해야 한다. 항상 서면으로 조사 과정을 기록해야 하고 또 입주 신청 테넌트에게 질문하는 내용이 법에 합당한 내용인지도 변호사를 통해 확인해야 한다. 단독주택은 분명 은퇴를 대비한 포트폴리오 다양화를 위한 좋은 아이템이다. 기억해야 할 것은 다른 투자와 마찬가지로 매물을 잘 골라야 하며 수익과 손실을 잘 계산해 판단해야 한다.

<투자 매물 고르기>
-일단 현재 거주지역내‘중간급’주택을 물색하라
▲매물을 파악한다
불경기 직후보다 지금이 훨씬 주택가격이 비싸다. 하지만 참을성 있게 기다리고 어디에 있는 매물이 좋은 것인지를 알게 된다면 매우 좋은 가격의 주택을 찾을 수 있다. 우선 자신이 거주하는 지역의 매물부터 시작하는 것이 바람직하다. 지역 경제 상황이나 주택시장에 대해 잘 알고 있을 것이기 때문이다.

또 압류 주택인지 아니면 숏세일 주택인지에 대해서도 주의를 기울여야 한다. 압류 주택의 경우 융자회사가 타이틀을 가지고 있기 때문에 좋은 가격으로 거래 할 수 있을 것이다. 융자회사로서는 가능한 한 빨리 문제의 주택을 처분하려는 경향이 있기 때문이다.

▲적합한 주택 찾기
렌트하기에 좋은 매물을 선택하는 것이 중요하다. 예외는 있겠지만 중간급 주택이 가장 렌트 수입을 많이 올릴 수 있다. 중산층 거주지역에 직장도 가깝고 또 학교도 좋은 위치를 골라라. 관리비용도 적게 들고 또 테넌트들이 오래 살고 있을 가능성이 높아진다.

또 손볼 곳이 많은 집을 살 것인지, 아니면 금방이라도 들어가 살 수 있는 집을 고를 것인가도 생각해야 한다. 어떤 투자자들은 고칠 곳이 많은 주택을 구입해 수리 한 후 렌트를 주기도 한다. 하지만 투자자가 집 수리에 대해 모르는 사람이라면 수리비도 비싸게 줘야 할 것이고 위험성도 높아질 수 있다.

<김정섭 기자>