[경제지표]피크를 보이는 기존주택판매와 심각한 재고부족

피크로 돌아온 주택판매

오늘(22일) 발표된 미국의 12월의 기존주택판매지수는 11월의 5.35M에서 3.6% 상승한 5.54M을 기록하며 예상치[5.43M]을 상회했습니다.

이는 부동산시장이 가장 빠른 성장세를 보이고 정점에 있던 2018년 초 이후 가장 높은 수준입니다. 미 부동산 시장의 90%를 차지하는 기존주택의 판매가 완전히 활황세로 돌아온 것입니다.

또한 기존주택을 포함해 신규주택 판매까지 모두 포함을 해도 전년의 같은시기와 비교하여 10.8%의 상승세를 보이고 있습니다.

판매가 무섭게 상승하는 만큼 가격도 오르고 있는데 미국 주택의 중간가는 $274,500로 전년동기대비 7.8%의 급등하고 있습니다. 이는 바이어가 늘어나면서 신규주택착공의 수요또한 급등하는 것과 무관하지 않습니다.

낮아지는 모기지 이자율은 부동산 시장에 계속 힘을 불어넣고 있고 홈빌더들의 넘치는 자신감은 12월 무려 17%나 상승한 신규주택착공건수와도 맞닿아 있습니다.

이는 13개월래 최고기록입니다.

More>>> 다시 정점에 서있는 것처럼 보이는 부동산 시장

문제는 20년래 최저치의 재고

역시 문제는 재고입니다.

판매를 해야하는데 판매할 주택재고가 없습니다. 11월의 주택공급량은 3.7개월치에서 3.0개월로 줄어들며 미국 부동산협회[NAR]이 집계한 바에 따르면 1999년 이래 가장 낮은 수치입니다.

일반적으로 발란스가 맞춰진 시장에서는 보통 6개월치의 공급량이 있어야합니다. 현재는 딱 그 절반밖에 안되는 주택재고가 있는 셈입니다.

주택재고가 서브프라임 사태이후 계속해서 낮게 유지되는 이유는 금융위기 이후 자본이 있던 거대 투자자들이 가격이 바닥으로 떨어진 많은 주택및 콘도를 매입했고 이를 렌탈유닛으로 변모시켰기 때문입니다.

또한 주택시장이 회복하면서 렌탈시장의 가격은 끊임없는 상승세를 유지해왔습니다. 월 렌트비가 급속도로 오르면서 투자자들은 더 많은 렌탈 유닛의 공급을 만들고 시장에는 해당 유닛들을 내놓지 않고 있습니다.

아직까지 렌탈시장은 황금알을 낳는 거위이기 때문입니다.

출처: WSJ

하지만 올해부터는 부동산 시장 참가자들이 주시해야할 사안들이 몇가지 있습니다.

바로 이미 포화상태에 이른 렌탈유닛들이 올해에 대거 추가로 완공되어 시장에 나온다는 점과 계속 오르는 렌트비를 감당못해 소득의 50%까지 상승하고 있는 주들이 렌트비 인상이나 시큐리티 디파짓을 제한하는 법안을 속속 내놓고 있다는 점입니다.

주시해야 할 균열조짐

올해 완공되어 나오는 아파트 렌탈유닛은 일부 대도시, LA나 보스턴, 워싱턴DC등이 모두 전년도에 비해 2배가까이 높아집니다.

또한 미국의 대도시를 중심으로한 주들은 최근 테넌트를 보호하는 법안을 속속 공개하고 있는데 최근 덴버는 주택을 렌트할때 처음 내는 캐쉬디파짓을 월페이나 보험으로 대체할수 있도록 하는 법안을 통과시켰고 뉴욕주는 렌트비의 인상과 디파짓을 한달로 제한하는 법안을 통과시켰습니다.

출처: WSJ

이는 결과적으로 부동산 렌탈유닛에 대한 투자열기를 식게 할 수 있습니다.

일례로 롱아일랜드 시티를 중심으로 한창 뜨겁게 불타오르던 브루클린의 투자열기는 다세대주택을 겨냥한 테넌트 보호법의 규제가 강화되면서 급속도로 식고 있습니다.

브루클린의 아파트를 포함한 상업용 건물 판매는 작년 $5.1B을 기록하며 전년과 비교하여 무려 30%나 하락했습니다.

부동산 시장이 모기지 이자율의 하락세와 더불어 여전히 뜨거운 열기를 내뿜고 있지만 고가의 주택들과 아파트, 그리고 커머셜 빌딩의 투자환경에서는 균열을 보이는 조짐이 이미 확실히 보이고 있는셈입니다.

아파트, 콘도를 포함한 렌탈유닛의 공급은 올해 급속도로 늘어날것으로 보이며 렌트비의 추가 인상을 제한하는 테넌트 보호법은 속속 의회에 등장하고 있습니다.

또한 모기지 이자율은 글로벌 경제의 반등세, 그리고 미국정부의 재정적자로 인한 추가국채 발급으로 내려가기보다는 어느정도 상향할 가능성이 더 높아보입니다.

물론 만일 한 건물에 적게는 수십에서 수백개의 유닛이 있는 아파트가 수익성악화로 인해 매물로 나오는 케이스가 많아진다면 부동산 시장의 재고부족현상은 생각보다 쉽게 완화될 수 있을것으로 보입니다.

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