15년 선택하면 총 납부이자 63% 줄어

바이어가 전액 현금으로 주택을 구입하지 않는 한 모기지 융자는 피할 수 없는 선택이다.

모기지 융자는 크게 고정과 변동 프로그램으로 구분되고 고정은 다시 기간에 따라 30년과 15년으로 나뉘어 진다. 고정은 말 그대로 처음 정해진 이자율이 30년이나 15년동안 똑같이 적용된다는 뜻이다. 고정에는 3년~10년 고정도 있지만 구입하려는 주택에서 장기간 거주할 생각이라면 30년이나 15년을 고르게 된다.

30년은 상환 기간이 긴 만큼 바이어가 부담하는 월 상환금이 15년 보다 적다. 하지만 상환기간이 15년 보다 두 배 길기 때문에 이자도 그만큼 더 늘어나게 된다.

전체 바이어의 86%는 30년 고정을 선택하고 있다. 하지만 재정적으로 여유가 있는 바이어들은 15년을 선호하고 있다. 상환기간을 절반으로 단축할 수 있기 때문이다.
특히 30년 고정 모기지를 갖고 있는 홈오너들의 상당수는 재융자를 할 때 15년으로 바꾸기도 한다.

30년과 15년 고정은 과연 어떤 장단점이 있는 걸까.

◇30년 & 15년과의 월 페이먼트 및 이자 차이

30년 고정과 15년 고정과의 페이먼트 차이에 대해 계산해 보자.

50만 달러짜리 주택을 20% 다운한다고 가정하면 바이어는 40만 달러의 융자를 받아야 된다. 30년 고정 이자율은 4.32%, 15년은 3.55%를 적용하면 40만 달러의 모기지 융자금을 갚으려면 매월 각각 1984달러와 2870달러를 페이먼트해야 된다.

이럴 경우 15년 고정 프로그램을 선택한 바이어는 30년 고정을 이용하는 경우보다 페이먼트 부담은 매월 45%가 더 많아지게 된다. 상환기간은 반으로 줄어들지만 당장 매월 나가는 돈은 30년 고정보다 거의 1.5베 가까이 많아진다

그러나 전체 상환기간을 따져보면 상황은 달라지게 된다.
30년 동안 페이먼트를 할 경우 바이어가 내는 총 상환금액은 71만4240달러가 된다. 반면 15년 고정을 선택한 바이어는 총 51만6600달러를 갚게 된다.

15년 고정 프로그램이 30년 보다 거의 20만달러 이자를 덜 내게 된다는 계산이 나온다.

15년 고정은 30년 고정으로 페이먼트 할때의 이자인 31만4240달러(71만4240달러-40만달러)보다 63%를 적게 내게 된다.

모기자 융자금을 15년에 갚게 되면 30년을 선택할때보다 매월 45%를 더 내지만 이자는 63%를 덜 내게 되므로 경제적으로 큰 이득이 된다.

30년과 15년 고정 융자 프로그램의 이자 지출을 비교해보면 15년이 훨씬 유리하다는 것을 알 수 있다.

따라서 페이먼트를 많이 할 수 있으면 15년이 유리하고 그렇지 않은 바이어라면 30년 고정이 어울린다고 할 수 있다.

◇30년 고정이 좋은 바이어

재정적으로 약한 첫 주택구입자나 장기적으로 고용이나 사업 등 소득원이 든든하지 않다고 생각된다면 30년 고정이 부담을 줄일 수 있다.

은퇴 준비를 위해 매월 남아있는 돈으로 모기지 페이먼트를 더 하기 보다는 다른 곳에 일정액을 불입하길 원한다면 월 페이먼트가 적은 것이 좋다. 긴급히 사용할 수 있는 비상금이 넉넉치 않은 경우에도 30년 고정을 선택하는 것이 부담을 줄일 수 있다.

◇15년 고정이 좋은 바이어

직장이나 비즈니스 등 매월 모기지 페이먼트를 하기에 충분한 수입이 보장되는 바이어한테 어울린다.

그러기 위해서는 집안에 여유 자금이 있고 재정적으로 튼튼하고 장기적으로도 고용 상태에 큰 변화가 없어야 된다.

또한 은퇴를 앞두고 모든 빚을 빨리 없애고 싶다면 30년 보다는 15년을 선택하는 것이 좋다.

모기지 전문가들은 “당장의 수입 상태만을 보고 결정하기 보다는 적어도 10년 이후의 재정적 상황을 예상하면서 본인에게 맞는 프로그램을 선택하는 것이 좋다”고 조언하고 있다. 처음에 30년짜리 프로그램을 선택했다가 나중에 재정적으로 넉넉해진다면 그때가서 다시 15년으로 재융자를 할 수 있으므로 처음부터 무리하게 15년을 선택할 필요가 없다는게 전문가들의 의견이다.

박원득 객원기자

 

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