사생활 침해이므로 24시간 전 통보해야 합니다

실외 화씨 55도 이하 시 난방
3년에 1회 실내 페인트 의무
지하 임대 시 입주허가 필수

Q 집주인이 종종 집안 상태를 점검하겠다며 예고도 없이 찾아옵니다. 이를 막을 방법이 없나요?

A 독자께서 질문하신 집주인의 행동은 ‘사생활 침해’로 간주될 수 있습니다. 일반적으로 집주인이나 관리인이 수리나 인스펙션 등을 목적으로 아파트에 들어가려면 적어도 24시간 전에 세입자에게 통보해야 합니다. 출입 시간도 주중 오전 9시부터 오후 5시 사이가 통상적이며 다른 시간에는 세입자의 동의가 필요합니다. 하지만 입주자의 안전과 관련된 화재나 도난사건 배수구 파손 누전 등 응급상황이 벌어지면 집주인이나 관리인은 통보 없이도 들어갈 수 있습니다. 세입자는 반드시 집 열쇠를 주인이나 관리인에게 여벌로 주어야 합니다. 이밖에 세입자와 집주인의 권리.의무를 알아봤습니다.

세입자의 권리와 의무

◆임대료=뉴욕시 렌트안정법(Rent Stabilization)이 적용된 건물일 경우 뉴욕시 렌트가이드라인위원회(RGB)가 정하는 인상률에 따라 매년 임대료가 인상됩니다. 렌트안정법이 적용되는 건물은 1947년 이전에 지어진 아파트로 6개 동 이상이어야 합니다. 렌트 과당 징수에 대한 불평 신고 등을 하려면 뉴욕시 주택국(HPD)이나 뉴욕주 주택.커뮤니티개발국(DHCR)으로 연락하면 됩니다. 뉴욕시 민원 핫라인(311)을 통해서도 신속한 처리를 받을 수 있습니다. 핫라인은 한국어 통역 서비스도 제공합니다.

◆키머니=렌트 아파트를 찾는 사람이 늘어나면서 입주 우선권을 준다며 키머니(Key Money)를 요구하는 집주인이나 관리인이 적지 않습니다. 특히 이 같은 행위는 이민자를 비롯한 소수계를 대상으로 주로 이뤄지는데 키머니는 불법으로 규정돼 있습니다.

◆서브리스=렌트 관련 법적 분쟁을 해결하기 위해 만들어진 뉴욕주 검찰청의 ‘세입자 권리 가이드’는 주 세입자가 집주인에게 미리 서블릿 동의를 구해야 한다고 명시하고 있습니다. 렌트는 건물주와 체결한 임대료를 초과할 수 없습니다. 뉴저지도 집주인의 허가 없이 서브리스를 할 수 없습니다. 부동산 업계에 따르면 특히 한인 유학생들이 서로 아는 사이라고 서브리스를 해준 후 큰 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다.

◆보증금=대다수 세입자가 렌트 주택에 들어갈 때 한 달치 렌트에 해당하는 보증금을 냅니다. 이는 세입자가 리스 계약을 마치기 전 거주지를 옮기거나 세입자가 훼손한 부분을 수리할 때를 대비해 집주인이 맡아두는 돈입니다. 큰 변수가 없다면 세입자가 나갈 때 보증금을 돌려주게 돼 있습니다. 법적으로 집주인은 자신이 원하는 만큼 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나 뉴욕시의 렌트 규제 아파트나 서민주택에 대해서는 한 달치 렌트만큼만 받을 수 있습니다. 만약 거주하고 있는 동안 렌트가 오른 경우 집주인은 기존 렌트와의 차액만큼을 세입자에게 요구할 수 있습니다.

세입자의 보증금은 아파트의 경우 별도 계좌를 마련해 신탁예금을 하고 세입자에게 금융기관의 이름과 주소 예치금액을 명확하게 밝혀야 합니다. 집주인은 뉴욕주의 경우 예금액의 이자 중 매년 1%를 관리비나 수수료로 가질 수 있습니다. 나머지 은행 이자는 세입자에게 연말 혹은 계약이 끝날 때 돌려줘야 합니다 뉴저지는 최고 1.5%까지 가질 수 있습니다. 은행이나 계좌를 바꿀 경우에는 반드시 세입자에게 통보해야 합니다. 예를 들어 뉴욕주에서 보증금 1000달러를 이자율이 연 1.5%인 구좌에 예금한다고 가정할 경우 10달러는 집주인이 가지고 5달러는 세입자에게 돌려줘야 합니다.

뉴욕주법에 따르면 집주인은 세입자가 열쇠를 돌려주고 집을 비우는 시점까지는 보증금을 돌려줘야 합니다. 원칙적으로 집주인은 보증금을 마지막 달 렌트로 사용할 수 없습니다. 세입자가 나갈 때 주택 내부 상태가 이사 올 당시와 같은지 확인하고 훼손된 부분이 있다면 보증금 전부를 수리에 쓸 수 있습니다. 퀸즈 법원에 따르면 집주인이 보증금을 3개월 넘게 되돌려주지 않을 경우 소송이 가능합니다.

집주인에게 수리를 요청했는데 반응이 없거나 이웃의 지나친 소음으로 생활이 불편해 임대계약을 파기하고 이사하는 경우 보증금을 받기 어렵습니다. 소송을 하더라도 실익이 없기 때문에 합의를 통해 해결하는 것이 바람직합니다.

◆수리와 퇴거=집주인에게 수리를 요청할 때 구두요청이 받아들여지지 않으면 곧바로 서면요청을 하는 것이 가장 좋습니다. 분쟁이 우려된다면 편지 등을 보내 복사본 등 증거서류를 갖고 있어야 합니다.

세입자의 강제퇴거를 위해서는 렌트 미납이나 주택의 불법적 사용 등 주택법 위반에 따른 법원의 퇴거 명령이 필요합니다.

구체적으로는 ▶계약이 끝난 후 집주인 동의없이 계속 살 경우 ▶룸메이트가 동의한 날짜보다 더 오래 있을 경우 ▶계약서에 나와 있는 조항들을 지키지 않았을 경우 ▶기물을 파손했을 경우 등입니다. 하지만 법원의 퇴거 명령을 받았다고 해서 집주인이 임의로 나가라고 위협을 하거나 문을 강제로 열고 들어와 가구를 들고 나가는 것 수도나 전기를 끊는 행위는 모두 불법입니다. 경찰이나 법원 집행관 등의 동행에 의한 공식 절차를 통해서만 강제퇴거가 가능합니다.

집주인의 권리와 의무

◆난방과 온수=난방 규정이 적용되는 시기는 매년 10월 1일~이듬해 5월 31일까지입니다. 이 기간 동안 집주인은 외부 온도가 화씨 55도 이하일 경우 실내온도를 68도 이상(오전 6시~오후 10시) 유지해야 합니다. 오후 10시부터 다음날 오전 6시까지는 바깥 온도가 화씨 40도 이하로 내려가면 실내온도를 화씨 55도 이상 유지해야 합니다. 주택국은 불평신고를 받으면 집주인에게 시정 통보서를 보내고 조사원의 확인절차를 거쳐 벌금 티켓을 발부하게 됩니다. 집주인이 규정을 계속 어길 경우 법원에 고소할 수 있습니다.

◆페인팅과 윈도가드=집주인은 반드시 아파트 내 벽과 천장을 페인트하거나 벽지로 도배해줘야 합니다. 다세대 아파트는 뉴욕의 경우 3년에 한 번씩 뉴저지주는 2년에 한 번씩 새로 페인트칠을 해줘야 합니다. 또 뉴욕시 보건법은 어린이들이 떨어지는 것을 방지하기 위해 10세 미만의 어린이가 있는 세입자의 아파트에는 윈도가드를 설치해야 합니다. 뉴저지는 2층 이상 건물의 경우 10세 미만 어린이가 있는 가정에 설치해줘야 합니다.

◆지하실 아파트=집주인이 지하실 아파트를 합법적으로 임대하려면 뉴욕시 빌딩국의 입주허가를 받아야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 세입자가 렌트를 내지 않아도 법적 소송을 제기할 수 없습니다. 뉴저지주에서도 빌딩국의 허가를 받아야 하며 지역별 조닝과 소방법규에 따라 적합한 상태가 유지돼야 임대할 수 있습니다.

서승재 기자

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