10월의 기존주택판매 1.9% 상승 떠오르는 부동산시장 하지만..

떠오르는 미국 부동산시장

부동산 시장판매의 90%는 역시 기존주택의 판매입니다.

오늘 발표된 10월의 기존주택판매 건수는 5.46M을 기록하며 전월의 5.38M을 뛰어넘었습니다.

이는 시장이 점점 비수기로 진입하는 시기인 10월임에도 불구하고 나온 성적인만큼 현재 부동산 시장의 강세를 잘 보여주고 있습니다.

미국의 기존주택판매지수는 전월 대비 1.9%가 상승했고 전년동기대비와 비교해서는 무려 4.6%나 오르며 모기지 이자율의 하락세로 부동산 시장이 얼마나 부스트를 받고 있는지를 여실히 보여주고 있습니다.

또한 중간가격대는 $270,900을 기록하며 전년동기대비 6.2%의 상승세를 보이며 여전히 성장하는 시장임을 보이고 있습니다.

출처: Bloomberg

판매가 되지않은 재고주택만해도 작년의 경우 판매가 되기까지 4.3개월이 걸렸으나 10월이 경우 3.9개월로 줄었습니다. 전달의 4.1개월보다도 줄은것입니다.

이는 시장이 얼마나 활력적으로 돌아가고 있는지를 잘 증명합니다. 판매된 주택의 거의 반인 46%가 리스팅이 올라온지 한달내에 판매된 것만 봐도 말이죠.

그리고 부동산 시장의 상승세는 미국 경제에 완만한 부양효과를 주고있습니다.

시장이 오르는 이유

부동산 시장이 미국인들의 주택구입 능력이 계속 악화되는 상황에서도 오르는 이유는 어찌보면 매우 단순합니다.

먼저 모기지 이자율의 급속한 하락이 가장 큰 이유입니다.

특히 미국인들이 주택구입에 가장 많이 사용하는 30년 모기지의 경우 이자율 1%의 차이가 10만불의 차이도 만들기 때문에 이는 매우 민감한 부분입니다.

역사적으로 이자율이 하락하면 판매는 상승을 했고 결국 집값도 오른바 있습니다.

이자율이 오르면 판매가 하락하고 이자율이 하락하면 판매가 상승

그리고 현재 미국경제를 이끌고 있는 50년래 최저치를 찍고있는 완전고용상태의 실업률을 보이는 탄탄한 고용과 꾸준히 상승하는 임금상승으로 인한 미국인들의 소비 심리의 개선입니다.

마지막으로 2010년들어 꾸준히 문제가 제기된 주택공급부족입니다. 10월만 해도 작년 동기대비 구입을 할 수 있는 기존주택의 재고량은 1.77M으로 4.3%가 하락했습니다.

결론적으로 모기지 이자율이 역사적으로 낮은 상황에서 고용과 임금이 안정되니 주택구입으로 눈을 돌리게 되고 더군다나 살수있는 집까지 모자라니 가격이 오를수밖에 없는상황입니다.

그리고 이는 10월 신규주택착공이 올해 가장 높은 수준을 보여주고 빌딩퍼밋 신청도 2007년 이래 가장 많아지며 주택건설업자들로 하여금 향후 시장에 대한 기대를 가지게 하고 있습니다.

과열징후와 하락징후

문제는 시장의 가격 상승세가 너무 빠르다는데에 있습니다.

NAR[미국부동산협회]의 수석 이코노미스트인 Lawrence Yun은 바이어들이 주택시장에서 주택재고가 없는 것을 보면서 시장이 너무 빠르게 가격이 상승하고 있다며 우려했습니다.

현재 미국 부동산에서 주택을 팔기위해 필요한 기간은 약 3.9개월입니다.

이는 9월의 4.1개월보다 빠르고 가장 빨랐던 3월보다도 더 빠른 상황입니다. 리얼터들은 보통 5개월보다 빠르면 시장의 공급이 너무 타이트하다고 보고 있습니다.

시장이 단기적으로 과열징후를 보일 가능성이 있다는 의미입니다.

10월 미국의 기존주택판매의 상승세를 이끈것은 미국 남부로 약 4.4%의 상승세를 보였습니다. 하지만 서부와 동부로 보면 이야기가 약간 달라집니다.

캘리포니아의 판매는 10월 전년동기대비 1.9% 상승하며 올해내 가장 낮은 수준인 YTD -2.6%를 보이고 있습니다.

출처: CAR.org

또한 콘도가격은 그대로인데 싱글패밀리 주택은 가격이 올라가는 괴리가 나타나고 있습니다. 물론 이는 싱글주택의 공급이 부족한 탓으로 보입니다.

뉴욕의 경우도 판매[closed sales]지수가 전년동기대비 -4.1%의 하락세를 보이며 동부와 서부 모두 비수기로 진입하고 있음이 감지되고 있습니다.

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