주택구입 vs 렌트

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주택구입 vs 렌트 / Buy vs Rent

아마 미국에 살면서 이런 고민을 안해본 사람은 찾기 어려울 것입니다.

답은 나와있을수 있지만 논쟁의 여지가 굉장히 많은 질문임에는 틀림이 없습니다.

많은 사람들이 Home Equity를 쌓을 수 있다는 전제하에 렌트는 ‘버리는 돈’으로 치부하기도 합니다.

물론 사실이기도 하지만 사람들이 간과하고 있는 점도 있습니다. 바로 집을 구입하기 위해 들어가야 하는 Upfront 비용, 즉 다운페이먼트등의 적지않은 금액에 대한 ‘기회비용‘으로써 활용할 수 있는 부분에 대한 것입니다.

하지만 대부분의 사람들이 인정하는 것은 7년이상 장기적으로 거주한다면 구입을 하는 것이 유리하고 이는 시간이 지날수록 점점 더 홈오너가 유리해진다는 것입니다. 물론 집값이 꾸준히 오른다는 전제하에 말이죠.

 

 

투자측면에서의 주택구입과 렌트

 

홈에퀴티의 진실?

흔히 렌트는 버리는 돈이다라고 합니다. 다르게 말하자면 주택을 구입하며 갚는 홈 모기지는 홈에퀴티[Home Equity], 즉 쌓이는 자산이 되고 렌트는 그저 지출이 되어 사라지는 돈이라는 것입니다.

홈에퀴티란 홈오너가 가지고 있는 실질재산을 말합니다.
  • 주택가격: $500,000
  • 갚아야 할 모기지: $350,000
  • 홈에퀴티: $150,000

즉, 은행이 소유하고 있는 융자[빚]를 빼고 실제로 본인의 재산이라고 할 수 있는 부분이 홈에퀴티입니다. 따라서 홈 에퀴티는 집값이 오를수록 함께 오른다고 볼 수 있습니다.

따라서 이 계산으로만 본다면 기간에 상관없이 무조건 집을 소유하는 것이 유리합니다. 돈을 갚으면 갚을수록 홈에퀴티가 늘어나기 때문입니다.

 

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하지만! 그것은 이자가 없을때의 얘기입니다. 갚아야 할 모기지가 모두 원금이라는 가정하에 말입니다.

보통 50만불을 4.5%의 이자율로 30년간 빌리는 모기지를 사용하면 30년 후, 총 갚는 금액은 무려 2배에 가까운 91만불입니다. 놀라셨나요?

문제는 최초 10년간은 대부분 이자만을 갚는다는 사실입니다. 첫해는 $2,500불의 월 페이먼트 금액중에서 이자만 $1,800정도를 갚고 나머지 $700만이 원금입니다. 따라서 쌓이는 에퀴티도 굉장히 적다고 봐야합니다. $700 x 12개월=$8,400니까 실제로 내는 $30,000에 비해 70%에 가까운 대부분의 페이먼트가 이자로 나가는 셈입니다.

 

 

이자와 원금이 비슷해지는 시기는 대략적으로 13~14년후가 지나면서 원금과 이자의 금액이 동등해지고 시간이 지날수록 원금비율이 올라가기 시작합니다. 이는 이자율에 따라 달라집니다.

아래의 표로 예를 들자면 이자율이 4%일때는 12.8년이면 원금/이자 상환비율이 동등해지지만 6%인 경우에는 무려 18.6년이 지나야 원금/이자 상환비율이 동등해집니다.

 

 

더군나 문제는 또 있습니다. 보통 집을 구입하면 모기지, 즉 원금과 이자가 포함된 비용만 매달 내는것이 아닙니다. 각종 보험[홈오너보험+타이틀보험+모기지보험]과 재산세[Property Tax]를 내야합니다.

보통 주택구입의 Housing Cost를 구하기 위한 것으로 PITI[Principal 원금 + Interest 이자 + Tax 세금 + Insurance 보험]가 기본적으로 들어갑니다. 주택 관리비와 수리비등을 제외하고라도 말입니다.

사실상 원금을 제외하면 이자와 세금, 그리고 보험등은 렌트비와 같이 날리는 돈, 즉 지출[Expense]인 셈입니다. [물론 해당비용에 대한 세금공제를 받을수 있어 홈오너에 대한 혜택은 있습니다.]

 

 

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렌트는 버리는 돈이다?

여기에 논쟁이 될 만한 부분은 하나가 더 있습니다.

바로 주택을 구입하기 위해 초기에 들어가야 되는 다운페이먼트를 포함한 클로징 비용부터 보험비까지 그 모든 비용들에 대한 이른바 ‘기회비용’ 에 대한 부분입니다.

간단하게 설명하자면

홈오너가 되기위해서는 20%정도의 다운페이먼트를 포함해 클로징비용, 보험비용등 구입초기에 들어가는 비용이 어마어마하며 수리와 관리에 들어가는 비용또한 무시할 수 없다.

하지만 렌트는 그런 비용자체가 없으며 그 비용을 다른 곳에 투자할 경우 생기는 이른바 ‘기회비용[Opportunity Cost]’이 있을수 있다.

라는 것입니다.

 

주택구입에 들어가는 비용을 주식이나 인덱스펀드등에 투자할 경우 더 큰 이득을 볼 수 있다라는 것입니다.

이 주장을 뒷받침하는 근거가 있습니다. ‘부동산 투자 필패론’에 맞설만한 아주 강력한 연구결과입니다.

 

 

2005년 예일대의 노벨상 수상자인 Robert Shiller 박사는 당시 부동산이 지나치게 과열되어 있다며 곧 수직하락 할 것이라는 연구결과를 내놓았고 곧 그 예언[?]은 무섭게도 맞아떨어져 우리가 잘 아는 2008년의 서브프라임 사태를 맞이하게 됩니다.

그 연구는 약간 어이없을 정도로 단순했는데 1897년의 미국 부동산 비용을 100으로 잡았을때 인플레이션, 즉 물가상승률을 적용하면 실질적으로 부동산 금액은 상승하는 것이 아니라 대공황이 지난 1950년 이후로는 100~120사이를 오르락 내리락 하여 실질적으로는 고정되어 있었다는 것입니다.

Image Credit: The New York Times

 

그리고 그 주기를 벗어난 때인 베이비 부머가 한창 집을 살때인 1970년대말과 1980년대의 미국 경제부흥기 시절을 제외하고는 모두 120을 넘은 적이 없는 것을 볼 수 있습니다.

 

따라서 이런 비상식적인 2000년대의 부동산버블[부동산 자산의 엄청난 하락을 불러온]을 제외하면 실질적으로 부동산 가격은 큰 오름세없이 현상유지를 했다는 것을 알 수 있습니다.

이에 반해 주식시장의 경우 물론 일부 조정이 있긴하지만 2008년 이후 어느정도의 만회를 하기 시작한 부동산 시장에 비교하여 당시 저점인 다우 6,500포인트의 약 세배가 넘는 2만포인트라는 어마어마한 성장세를 지속합니다.

 

 

이런 관점에서 볼때 투자에 대한 지식이 있다면 주택구입에 필요한 자본을 가지고 주식인덱스만 따라가도 훨씬 높은 수익을 얻을수 있다라고 주장하는 것입니다.

물론 거주지라는 큰 실질자산의 보유라는 강점을 제외한다면 일단 투자수익성이라는 측면에서 봤을때 부동산보다 높은것은 사실입니다.

 

 

인플레이션이 키.

결과가 이렇게 나올수밖에 없는 것은 바로 부동산의 상승세가 물가상승세를 추월하기가 일부 지역을 제외하고는 매우 어렵기 때문입니다.

부동산 수요가 몰리는 대도시를 제외하고는 실질물가상승률인 평균 연 2%정도의 상승률을 부동산 집값이 따라가는 정도에 그친다는 것입니다.

예를 들어 20년 전 30만불짜리의 집을 구입하여 현재 45만불의 집이 되었다고 해서 실질적으로 집값이 올랐다고 보기에는 어렵다는 것입니다.

그때의 물가와 현재의 물가가 다르기 때문입니다. 현재의 45만불이 20년전의 30만불과 가치가 같다는 것입니다.

더군다나 30만불짜리 집을 30년 모기지로 2배에 가까운 총 금액을 지급했다면 30년후에 집값이 60만불이 되었다고 좋아할 수는 없다는 것입니다.

Update 3/29/17> 참고로 현재 집값 상승률은 물가상승률을 훌쩍 넘어선 상황입니다. [1월기준 전년 동기대비 5.9%상승]

 

투자적인 면과 거주지로써의 가치.

따라서 거주의 목적이 아닌 투자를 위한 주택구입과 렌트에서의 비교를 하자면 주택구입으로 인한 홈에퀴티 보유와 렌트를 하면서 ‘기회비용’으로 주식이나 펀드 투자를 할 경우의 차이가 실질적으로 소위 말하는 ‘돈을 버리는 렌트’ 처럼 큰 차이를 내지는 않을수도 있다는 것을 알수있습니다. ‘기회비용’을 잘만 이용하면 말입니다.

 

집을 구입한다는 것은 우리 가족의 보금자리를 가진다는 것과 같습니다.

장기적으로 10년이상 노후까지 편하게 살 집을 구입하는것은 집값이 오르고 말고의 문제가 아니기 때문에 정말 좋은 선택이 될 수 있습니다.

하지만 주택구입도 투자로 생각하고 구입을 하시려 한다면 다시한번 생각해 보는 것이 좋지 않을까요?

 

Rent vs Buy Calculator

하지만 일반적으로 우리는 투자적인 측면에서 보기보다는 실질적으로 렌트와 집을 구입했을때의 비용적인 차이를 알기를 원합니다.

하나의 동일한 집을 두고 봤을때 렌트로 사는 것과 구입을 하여 살때의 가격비교를 간단하게 알 수 있는 사이트를 아래와 같이 소개합니다.

아래의 계산기들은 시간이 지남에 따라 생기는 렌트와 구입을 했을때의 재정차이를 간단하게 그리고 구체적으로 알수있습니다.

 

SmartAsset.com: 스마트에셋에서 제공하는 계산기로 비교적 간단하게 렌트와 주택구입에 대한 재정비교를 할 수 있으며 기간에 따라 차이가 나는 부분을 쉽게 알 수 있습니다.

NYTimes.com: 렌트와 주택구입 재정비교를 가장 정교하게 할 수 있다는 평을 받는 Calculator 로써 뉴욕타임스에서 제공하며 디테일한 비용들을 넣을 수 있으며 소위 ‘기회비용’에 대한 부분도 함께 비교할 수 있습니다.

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