미리 예상해야 하는 주택구입 초기비용

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통 주택구입을 충동적으로 하는 사람은 많지 않습니다.

남자가 TV나 게임기를 고를때, 그리고 여자가 Bag을 고를때를 제외하고는 여러분의 쇼핑목록중 살면서 가장 고심하며 구매를 결정하는 것 중에 하나가 주택구입이 아닐까 싶습니다.

그런데 많은 사람들이 실수하는 것 중에 하나가 클로징까지 갔을때 본인의 예상보다 많은 지출에 놀란다고 합니다. 예상치못한 비용에 중간에 포기하는 경우도 있습니다.

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주택구입을 결정한 당신이 알아두어야 할 필수항목

주택구입에 예상해야 되는 모든 비용을 알아봅니다.

 

Upfront & Closing Cost / 초기비용과 클로징 비용

 

Earnest Money [계약금]

정말 맘에드는 집을 발견하였다면 집은 파는 셀러에게 진심을 전달하기 위해 일단 걸어놓는 계약금을 말합니다.

일반적으로 주택 리스팅 가격의 1~3%정도의 금액을 걸어놓으나 부동산 마켓의 상황이나 셀러의 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

바이어가 오퍼를 하고 최종적으로 셀러가 받아들이면 그 돈은 ‘Escrow Account/에스크로’ 라는 특정 계좌로 들어가 법적으로도 함부로 쓰거나 지출될 수 없으며 나중에 클로징 비용으로 쓰여지게 됩니다.

 

만일 계약이 중간에 깨졌다면 어떻게 계약이 깨졌나에 따라서 에스크로 머니를 받을수도 못받을수도 있습니다. 계약무효[rescission]가 되면 에스크로를 돌려받지만 계약취소[cancellation]이 되면 돌려받을수 없습니다. 따라서 계약무효는 보통 합의보다는 법원에서 결정이 되는 경우가 많습니다.

 

Down Payment [다운 페이먼트]

다운페이먼트란 집을 구입하기위해 선불로 먼저 지불할 수 있는 금액을 말하며 일반적으로 클로징때 페이를 합니다.

보통 구입오퍼를 넣을때 셀러에게 어느정도의 다운페이먼트를 할 지 알려주어야 합니다. 다운페이먼트의 금액은 구입자의 크레딧과 대출받는 모기지 론의 종류, 그리고 마켓의 상황에 따라 달라지는데 집을 처음 구입하는 사람들을 위한 정부보조 FHA Loan으로 진행하는 경우 전체 금액의 3.5% 정도로도 가능하며 일반 Conventional Loan의 경우 20% 내외로 진행이 됩니다.

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Home Appraisal [주택 감정비용]

주택 감정은 대출을 받기위해 꼭 필요한 절차중 하나입니다. 렌더가 해당 주택의 감정가가 실제 융자 신청금액과 맞는지 확인하기 위해 주택 감정을 실시하며 보통 지역에 따라 다르지만 $300~$500 정도의 비용이 들어갈 수 있습니다.

보통 주택 감정가가 요청한 대출비용보다 낮다면 은행은 감정가로 최종승인을 하게 됩니다. 대출요청비용과 감정가중 낮은 것으로 승인.

 

Home & Termite Inspection [주택 인스펙션]

홈 인스펙션이란 셀러로부터 오퍼가 승인되고 나면 바이어가 진행할 수 있는 과정으로써 주택구입전에 집이 문제가 없는지 전문가[Licensed Inspector]를 고용하여 확인하는 작업을 말합니다.

보통 홈 인스펙션은 전문가가 집안을 하나하나 뜯어보면서 아래와 같은 검사를 진행해야 합니다.

  1. 건물 구조상의 문제부터
  2. 펜스, 드라이브웨이, 창문등의 외부검사
  3. 지붕이 물이 세는지 등의 여부를 검사하는 지붕, 천장검사
  4. 수도꼭지, 배수관의 점검및 구리수도관 시공여부를 확인하는 플러밍 검사
  5. 물과 히터, 에어컨등의 작동여부부터 Fireplace 와 굴뚝의 문제여부 검사
  6. 전기문제는 없는지 circuit breaker부터 main panel를 확인하고 주방의 후드와 천장 팬, 그리고 감전방지용 아울렛인 GFCI 확인 등 각종 전기관련 검사.
  7. 주택구입시 함께 딸려오는 각종 전기제품들, 냉장고나 디시워셔, 오븐이나 가스렌지등의 작동여부 검사
  8. 가라지 도어나 천장 램프등의 작동여부 검사
  9. 이 외에도 수영장이나 주택에 함께 있는 물품등의 검사를 진행

 

이외 주택 구조물인 나무를 갉아먹는 해충이 있는지 확인하는 터마이트 검사와 석면이나 곰팡이, 납검출과 같은 검사는 별도로 진행을 해야 합니다.

비용은 지역마다 다르며 보통 $300~$500 정도 선에서 진행하실 수 있습니다.

 

Property Taxes [재산세]

집을 사지도 않았는데 왠 세금을 벌써부터 내야하느냐고 할수 있지만 재산세는 미리 내기 때문에 바이어가 내어야 할 부분을 계산하여 지불해야 합니다.

예를 들어 셀러가 12월까지 재산세를 페이하였고 바이어가 8월에 클로징을 한다면 클로징 이후의 기간동안에 대한 재산세를 납부해야 합니다.

이 비용은 local tax rate과 클로징 날짜에 따라 변동이 있을수 있으며 기간에 따라 6개월치 이상의 재산세를 내어야 하는 경우도 있고 거의 내지 않아도 되는 경우도 있을수 있습니다.

 

Home Owner’s Insurance [홈오너 보험]

대출이 승인되면 클로징 전에 홈오너 보험을 가입해야 하며 일반적으로 1년치를 대부분 클로징 날짜 혹은 보험가입날짜에 내야 하며 은행에 그 가입증빙 서류를 제출해야 합니다.

홈오너 보험의 비용은 바이어의 크레딧과 디덕터블과 커버리지 리밋에 따라서 금액이 달라지지만 기본적으로 주택의 위치나, 가치나 스타일에 따라 금액이 달라집니다.

Home Owner’s Insurance 홈오너 보험과 Title Insurance의 다른점은?

홈오너 보험은 주택의 실질적인 재산상 Loss or Damage를 보상합니다. 따라서 집에 문제가 생기거나 집안 내부에서 사고에 의해 발생한 Medical Issue 를 커버합니다.

타이틀 보험은 말 그대로 소유권에 대한 보상을 책임집니다. 얘를 들어 주택을 구입했는데 사기에 의했다던지 Lien등이 걸려있어 100% 소유권을 주장하는데 문제가 생길경우 보상을 하는 보험을 뜻합니다.

 

 

Other Closing Costs [그 외 클로징 비용]

이 외에도 클로징 전에 렌더와 대출등에 필요한 비용이 있습니다.

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Loan Origination Fee: 대출 승인에 관련하여 승인여부를 확인하는 언더라이팅 관련 비용

Document Prep Fee: 대출 관련 제출 서류에 대한 준비&진행비용

Survey Fee: 주택의 경계선과 실제 사이즈등에 대한 감사진행 비용

Credit Report Fee: 대출심사에서 진행되는 크레딧 리포트 비용

Title Insurance: 소유권에 대한 보상을 처리하는 보험비용

Discount Point: 이자율을 낮추기 위해 은행에 미리 지급하는 비용으로 일반적으로 대출금액의 1%당 0.25%의 이자율 감소.

 

Recording Fee: 클로징이 완료가 되면 새로운 오너를 로컬정부에 보고하는 서류비용

First Month’s Mortgage Interest: 대출 첫번째 달의 이자비용

HOA Fee: 콘도나 Co-Op등 매니지먼트의 관리를 받는 곳으로 이사를 하는경우 관리비용

 

은행 융자 담당자나 융자 중개인들을 통해 이들 비용에 대해 사전에 설명을 들어본다. 융자 신청전 렌더에게 주택융자 견적서’(Loan Estimate)를 요청해 렌더별 클로징 비용을 비교해 보는 것도 좋은 방법이다.

예를 들어 A은행에서는 서류작성비를 부과하지만 B은행에서는 이 비용을 제외시켜 준다면 B은행을 통해 융자를 받으면 클로징 비용을 절약할 수 있다. 융자 견적서는 융자 신청 후 3일 이내 반드시 발급하도록 규정하고 있다. 하지만 융자 신청 전에는 이 견적서 발급을 거부하는 은행도 있으니 알아둔다.

 

일반적으로 30만불정도의 주택을 구입하는데 드는 클로징 비용은 대략적으로 $6,000에서 $10,000정도의 비용이 드는 것으로 예상을 하셔야 합니다.

 

그 외 들어갈 수 있는 one-time 비용

 

가구 구입및 새단장 비용: 만일 당신이 생애 처음으로 구입을 한 주택이라면 아마 렌트로 살던 곳보다 더 큰 집일 가능성이 높을 것입니다. 곧 새로운 가구를 구입해야 하고 인테리어에 드는 비용도 무시할 수 없습니다. 꼭 버짓에 넣으셔야 합니다. 누구나 새 집에는 새 가구를 구입하길 원하기 때문이죠. ^^

이사비용: 이사비용 무시할 수 없습니다. 이사화물량에 따라 천불이상 몇천불까지 들어갈 수 있습니다.

수리비용: 셀러와 합의가 안된 부분에 대한 수리비용과 새로들어 가는 집의 개조나 보강을 원할 수 있습니다. 이 부분은 새로 리모델링된 집이나 새로 지어진 집이 아니라면 가능성이 높은만큼 예상 지출비용에 들어가야 합니다.

 

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