[시장분석] 미국 주택시장의 버블이 돌아왔다

 

난 주에 주택감정사를 하고 있는 친구를 만났는데 최근 모기지 이자율이 올라가면서 재융자를 받는 사람들이 줄어들었을 것으로 예상하고 그의 일이 점점 줄어들것으로 보아 걱정을 했습니다.

그런데 뜻밖에도 사람들이 재융자를 하는대신에 일반가보다도 높은 금액에 집들을 사고 있다고 행복해 하는 것을 보았습니다.

몇일 후에는 뉴질랜드에서 돌아온 친구들을 만났는데 이웃이 집을 파는 것을 보고 바로 구입을 결정하여 순식간에 홈오너가 되었다고 합니다.

그 바로 다음날 제 장인어른은 집 옆에서 주유소 확장공사를 하는데 장인어른의 집 방향으로 확정을 한다고 하여 꽤 좋은 금액의 오퍼를 받고 집을 팔았다고 합니다.

그리고 전 시장분석 전문가인 Gordon T Long을 만나 인터뷰를 하였는데 그도 이런 말을 했습니다.

“내 동생도 몇일전에 토론토에 있는 집을 팔았습니다. 그런데 무려 11명의 복수 바이어가 그 집을 차지하기 위해 달려들었다고 합니다. 그래서 제 동생은 현금을 요구했는데 중국인 바이어 몇명이 그날 밤 와서는 비용을 더 올려서 샀다고 합니다. 제 동생은 집을 팔고나서 아직까지도 파티를 하고 있는 중이에요.”

 

 

이런 얘기만 들으면 부동산 버블이 확실히 온것으로 보이는데 이런 주위 이야기들이 아닌 Charles Hugh Smith의 데이터에 입각한 실질적인 면을 들어보겠습니다.

주택시장의 버블은 2006-2007년의 최고치를 달리던 시점을 이미 넘어섰습니다.
만일 당신이 글로벌 시장의 부동산 버블에 대해서 확인을 해보고 싶다면 스웨덴의 주택가격 차트를 한번 보세요.
재정버블이 발생하여 자산시장이 한번 붕괴가 되면 재밌는 일이 벌어집니다. 통화당국과 모든 기관들이 무너진 자산클래스를 다시 일으켜세우기 위해 올인을 하기때문에 에코-버블이 생겨 다시 팽창하기 시작하는 겁니다.
자, 아래의 샌프란시스코와 시애틀, 포틀랜드, 오레곤의 케이스 쉴러 주택가격 차트를 한번 보세요. 이미 모두 사상 최고치를 달리던 2007년의 피크를 넘어섰습니다.

상황이 보이는 사람의 눈에만 보이는 건가요? 다수의 기관, 즉 중앙은행과 부동산 업계 전문가들은 이것이 정상적인 마켓이며 여기에 버블은 없다고 주장합니다.

그들의 이런 – 우리는 높은 자산 상승을 원하기 때문에 버블은 버블이 아니다 – 라는 자기합리화는 자산거품의 특성을 완전히 무시하는 것 입니다. 한눈에 볼수있는 이 차트들의 자산버블의 특성들, 즉 급격한 상승부터 그 상승세를 지속하는 힘과 최고점의 특징, 버블로 인한 상승세를 대부분 반납하는 하락세의 기록, 그리고 마지막으로 자산 버블의 팽창과 수축에 따른 대칭된 기간까지 모두가 버블임을 나타내고 있음에도 말입니다.

2000년 이후의 부동산 버블은 약 5-6년간의 버블팽창기간을 거쳐 피크를 만나면 그 절반의 기간동안 수축을 하여 대부분의 상승세를 반납하는것으로 보입니다.

자산 거품은 터지기 일보직전에 마지막으로 오버슈팅하듯이 튕기는 특성을 가지고 있습니다. 연방준비제도 이사회는 2009-2010년도에 붕괴한 부동산시장을 다시 끌어올리기 위해서 금리를 거의 제로수준으로 낮추고 1조달러 이상의 모기지 담보 증권을 매입하였습니다.

버블이 한번 터진후 다시 생성되는 에코-버블의 경우, 두번째 버블이 터지기 직전에 해당 자산클라스 투기의 끝을 알리는 경향이 있습니다. 문제는 이 두번째 버블이 처음 붕괴된 서브프라임 버블사태보다 더 아래로 떨어지지 말라는 법이 없다는 것입니다.

만일 이 부동산 버블이 이미 글로벌화 되어 있다는 제 말이 믿기 어렵다면 아래의 스웨덴 부동산 금액 차트를 보시기 바랍니다. 이것이 버블이 아니라 정상적인 마켓활동에 따른 금액변화로 보이시나요?

현재 대체 누가 이런 부동산 버블의 붕괴를 준비하며 대비하고 있습니까? 부동산에 자산거품은 없다는 환상에 빠진 저 사람들은 아닐것입니다.

이 주장을 지지하는 수십개의 다른 차트와 통계들이 있습니다. 다만 2007년과 이번의 부동산버블이 다른 점은 이번에는 부동산만이 아니라 각 행정부의 무제한적인 부양정책으로 인한 국채발행, 주가의 폭발적인 상승 [2009년과 비교하여 세배 상승하여 지금은 나스닥이 6000 정도밖에 안되죠?] 에 따른 주식시장의 버블등과 같은 모든 부풀려진 자산시장의 하나라는 것밖에 없습니다.

현재의 상황에서 금융시장의 마지막을 예고하는 것은 저나 독자입장에서도 지루한 일일것입니다. 자, 그러니 이렇게 정리를 합시다. 언젠가 이 버블은 붕괴할 것이고 그 끝은 장관을 이룰것이라는 것 말입니다.

Author: John Lubino

Dislosure: 본 글은 SeekingAlpha에서 의역한 글입니다.

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