[부동산]2019년 미국 부동산 1분기 동향과 전망

2019년 미국 부동산 1분기 동향과 전망

미국 부동산 시장은 지역에 따라 캘리포니아처럼 가격 하락세가 이미 시작을 했거나 뉴저지나 뉴욕처럼 여전히 상승세를 보이는 지역이 있습니다만, 전반적으로는 완만하게 아래로 방향을 잡고 있는것처럼 보입니다. 

지난 8월에 올린 부동산 전망에서 완만한 하락세를 보일 것으로 예상을 했는데 케이스 쉴러 지수는 정확하게는 9월을 기점으로 가격하락세를 보이고 있습니다. 

More>>> 2018년 상반기 미국 부동산 동향과 전망

 

케이스쉴러 부동산 가격지수

 

예상이 맞았다고 볼수도 있겠지만 사실 부동산 시장에서 연말의 겨울시장은 말그대로 꽁꽁 얼어붙는 비수기에 속하기 때문에 전반적으로 항상 둔화를 하는 시기입니다. 

실제로 이제 봄이 다가오며 모기지 이자율의 정체와 더불어 부동산 시장이 다시한번 꿈틀거리며 기지개를 펴고 있습니다. 

Link>>> 미주 중앙일보 // 집값 서서히 상승… 바이어, 셀러 눈치작전 – 3/13/19

 

문제는 당장의 가격의 하락이 아니라 그 속도와 추세입니다.

그리고 가장 중요한 것이 실제 부동산 시장을 움직이는 공급과 수요의 방향성이 어디로 향하느냐 일 것입니다. 

물론 수요를 충족하기 위해서는 그걸 살 사람들의 재정적 여건이 과연 집을 살만한가를 봐야겠죠?

 

 

봄을 맞아 기지개를 펴는 부동산시장

등락의 폭은 있지만 지난 10년간 거의 예외없이 미국 부동산 시장은 여름에 피크를 치고 가을부터 서서히 하락해 겨울에는 비수기로 돌입합니다. 

 

일종의 단기 리세션이 매년 있는 셈인데 그럼에도 불구하고 전체적인 시장은 장기적으로 상승하고 있습니다. 

부동산 시장의 하락세가 크게 가시화되고 있는 이번해도 이전과 크게 다르지는 않은 시그널을 보이고 있습니다. 

 

신규주택판매 지수

 

부동산의 선행지표중 하나인 신규주택 판매지수가 작년 8월부터 꾸준히 하락하다 1월들어 급등하는 모습을 보이고 모기지신청건수가 1월부터 크게 늘어나는 모습을 보이고 있는것입니다. 

 

이유는 봄시즌이 찾아오며 서서히 수요가 늘어나는 시즌적인 요인도 있겠지만 아무래도 12월 이후로 연준의 금리인상이 동결되며 시작된 모기지 이자율의 하락이 실거주자들이 집을 살수있게끔 만든 가장 큰 이유가 되지않을까 싶습니다. 

30년 모기지 이자율 추이

 

 

추세의 전환

그렇다면 다시 의문점은 부동산 시장이 다시 비수기가 지나면 상승세를 지속할 수 있느냐로 돌아옵니다. 

이 점을 확인하기 위해서는 시장의 수요와 공급의 전반적인 추세가 계속 상승세를 보이느냐 아니면 바뀌는 움직임을 보이느냐를 봐야 합니다. 

 

 

위의 차트는 부동산 시장의 추세를 보여주는 NAHB 주택시장지수와 케이스쉴러 가격지수를 비교한 차트입니다. 

부동산 시장이 폭락후 바닥을 다지던 2009년부터 2012년, 급격한 반등세를 보인 2012년부터 2014년, 그리고 완만한 상승세를 보인 2014년부터 2018년초까지 총 세번의 추세변화가 있었음을 알 수 있습니다. 

 

그리고 그 추세는 2018년부터 깨지기 시작하고 있습니다. 

보통 NAHB 주택시장지수가 선행을 하고 가격지수는 늦게 반응을 하는 모습을 보이고 있죠.

바닥을 다지던 2011년말 하락하던 가격과는 반대로 마켓지수는 상승하는 모습을 보였고 그때와 마찬가지로 2018년 초 가격은 상승하지만 마켓지수는 반대로 하락하여 전저점을 크게 내리는 모습을 보이고 있습니다. 

물론 아직 마켓지수가 반등을 이제 막 시작한 것으로 보여 추세가 완전히 하락으로 돌아섰다고 말하기에는 이른 시점입니다. 

결국 부동산 시장의 이번 여름 성수기에 따른 반등세가 얼마나 강하냐에 따라 추세가 하락으로 전환이 될지 혹은 상승추세를 이어나갈지가 결정이 될것으로 보입니다. 

 

 

부동산 시장을 좌우할 2019년

이전의 글에서도 언급한대로 실소유자를 중심으로 한 부동산 시장의 방향성은 모기지 이자율에서 크게 좌우됩니다. 

어떻게 보면 당연하죠. 30년 모기지의 경우 이자율 1%의 차이가 12만불까지 차이가 날 수 있으니깐요. 

따라서 모기지 이자율이 낮아지면 주택을 구입하려는 수요는 더 많아지게 됩니다. 2012년 이후 집값 상승과 주택판매증가를 이끌어낸 가장 큰 이유이기도 했죠. 

 

 

위의 차트는 30년 모기지 이자율의 추이와 기존주택판매량을 비교한 차트입니다. 

잘 보시면 모기지 이자율이 피크를 찍던 2006년 이후 이자율은 하락세를 보였으나 기존주택판매율은 1년내내(2년동안) 하락합니다. 

이후 이자율이 계속 낮게 유지가 되며 주택판매율은 2010년부터 상승세를 보이기 시작하고 결국 수요가 늘어난 시장은 2012년부터 가격도 오르기 시작합니다. 

 

문제는 역시 2018년도에 있습니다. 

모기지 이자율이 피크를 찍은 2018년도 중순부터 이자율은 하락합니다. 현재 연준이 이번해 금리동결을 시사한 상황이기 때문에 현재 중립금리에 가까워 더이상 오르지 않을 가능성이 높은 상황입니다. 

그런데 이자율이 하락함에도 불구하고 기존주택판매 지수는 2018년 내내 하락세를 보여주고 있습니다. 

사실상 주택판매지수가 1년내내 큰 반등없이 수직 하락세를 보인것은 2006년과 2007년 서브프라임 이후 처음이라는 점과 그것이 모기지 이자율이 피크를 찍고 하락하는 시점과 동일하다는 점에서 그다지 좋은 징조는 아닌것으로 보입니다. 

 

 

Home Affordability Index

마지막으로 미국인들이 실제로 주택을 구입할 여력이 어느정도 되는지를 알아보겠습니다. 

미국 부동산협회[NAR]에서 제공하는 Home Affordability Index[HAI]는 말 그대로 집을 구입할 재정적 여건이 되느냐를 보는 지표입니다. 

100을 기준으로 보는데 지표가 100을 넘어가면 수익에서 충분히 주택을 구입할만한 여건이 되고 그 아래는 더 어려워짐을 뜻합니다. 

예를 들어 지표가 120이 나오면 시장의 중간가[Median Price] 주택을 구입할때 20% 다운페이먼트를 하고 나머지 80%의 론을 갚을 수익에 대한 능력이 120%로 충분하다는 것을 뜻합니다. 

다만 현재 First Home Buyer의 경우 대부분[NAR의 2019년 1월 보고서에 따르면 77%]이 다운페이먼트를 20%미만으로 하고 있다는 점을 염두해두어야 합니다. 

 

 

2006년 이후 나락으로 빠진 주택가격으로 올라가던 HAI 지수는 가격이 반등을 시작하는 2012년부터 낮아지는 추세를 보여줍니다. 

2018년 HAI 지수는 137까지 떨어지며 2008년 이후로 가장 낮은 지수를 보여줬으나 현재 2019년 1월 기준으로 155까지 상승하며 회복세를 보여주고 있습니다. 

다만 HAI의 현 추세가 하락하고 있다는 점과 2018년을 기점으로 하락세가 눈에 띄게 커지기 시작했다는 점은 미국인들의 주택을 구입할 수 있는 여건이 크게 악화되고 있다는 것을 의미하기 때문에 주목할만합니다. 

 

현시점에서의 결론

미국의 부동산 시장은 여전히 견고한 상승세를 보이고 있습니다. 

뉴욕의 경우 작년대비 1월 기준 5.8%나 가격 상승세를 보여주고 있습니다. 

문제는 미국 부동산 시장 전반적으로 장기적인 추세의 변화가 나오는 시그널들이 나오고 있다는 점은 분명합니다. 

결국 부동산 시장의 키는 이번 여름 성수기에 반등세가 어느정도까지 나오냐에 따라 좀 더 확실히 알수있을것으로 보입니다. 

 

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