[부동산]힘을 잃어가는 상승세와 점점 힘을 받는 판매

15개월 연속 가격상승 둔화

이번주에 발표된 20개 주요 대도시의 6월 가격상승률은 2.1%로 집계되었습니다. 5월의 2.4% 상승세에 비교하여 2.1%로 더 줄어든 것입니다. [미국 전체기준 3.1%]

정확히 12개월전 가격상승률은 6.3%에 달했습니다. 

물론 주요도시마다 성적표는 달랐습니다. 피닉스와 라스베가스는 여전히 가격이 계속 오르며 올해에만 5%이상의 가격상승세를 보이고 있고 반대로 시애틀과 마이애미, 뉴욕은 전월대비 하락세를 보이고 있습니다. 

특히 시애틀의 하락세는 이미 전년동기대비하여 -1.3%를 기록하고 있고 뉴욕은 20개 대도시중 전월대비 -0.6%로 가장 큰 하락폭을 보였습니다. 

모기지 이자율은 계속 떨어지는데 왜?

모기지 이자율은 10년물 국채금리가 글로벌 경기둔화 우려등 여러가지 이유로 급격하게 하락하며 그대로 함께 하락하기 시작했습니다. 

하지만 가격상승세는 피크시즌임에도 불구하고 둔화되었고 Fannie Mae와 Freddie Mac에서 집계하는 모기지 승인률[House Price Index]은 하락추세를 유지하고 있습니다. 

그 이유로는 모기지 이자율의 급격한 하락이 잠재적 홈바이어에게보다는 이미 집을 보유한 홈오너들이 기존에 가지고 있던 높은 이자의 모기지를 리파이낸싱하는데에 사용하고 있기 때문입니다. 

그들은 겨우 1년전에 무려 1%~1.5%나 높은 이자율로 구입을 했던 이들로 이자율이 급하게 낮아지자 즉각적으로 반응을 하고 있는 것입니다. 

픽업하기 시작하는 시장

부동산 시장은 주식시장과는 움직임이 완전히 다릅니다. 

주식시장이 토끼라면 부동산 시장은 거북이죠. 움직이는 속도 자체가 완전히 다르다고 볼 수 있습니다. 

그도 그럴수 밖에 없는것이 부동산 거래는 주식과는 다르게 Lifetime Event 일 정도로 규모가 크기 때문입니다. 

 

부동산 시장의 90%를 차지하는 기존주택 판매지수는 올해 봄 이후 점점 오르고 있습니다. 

물론 신규주택 판매지수또한 7월 하락세를 보이긴 했지만 추세는 역시 오르고 있습니다. 

모기지 이자율의 급격한 하락세는 부동산의 선행지표라 할 수 있는 빌딩퍼밋을 팝업하게 만들었으며 무려 17개월동안 마이너스 하락세를 이어간 잠정주택판매율을 드디어 1.6% 상승시키게 만들었습니다. 

 

이는 결국 모기지 이자율이 계속 낮게 유지가 되며 홈바이어들을 시장에 끌어모으고 있다는 의미가 됩니다.

이는 부동산 시장 둔화세가 크게 가시화되었던 캘리포니아의 주택판매가 15개월만에 처음으로 상승으로 전환했다는 것만 봐도 알 수 있습니다. 

 

다만 여름 피크시즌에 시장이 좀 더 가열차게 돌아가지 못한것은 기존주택의 판매추세가 여전히 하락하고 있다는 측면에서 매우 아쉬운 일일것입니다. 

부동산 시장은 성수기가 지나면 다시 가격이 하락하고 판매가 줄어드는 경향이 있습니다. 낮은 모기지 이자율이 이를 얼마나 커버할 수 있을지가 관건이나 Realtor Index는 이에대해 크게 긍정적으로 보지는 않는것 같습니다. 

 

리얼터지수에 따르면 캘리포니아, 오레곤의 서부를 비롯하여 비교적 견고한 모습을 보였던 동부지역의 뉴저지와 메사추세츠도 둔화가 시작될것으로 기대하고 있음을 알 수 있습니다. 

또한 리얼터 심리지수는 이번 성수기동안 하락추세를 이겨내지 못하고 다시 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 향후 부동산 시장이 이전과 같이 활활 타오르는 시장으로 돌아가기에는 쉽지 않아 보입니다. 

그에 대한 가장 큰 근거로는 잠재적인 홈 바이어들이 집을 사기 점점 더 어려워지는 환경이 만들어지고 있다는데에 있겠습니다.

이는 뉴욕의 Home Affordability Index, 즉 주택을 구입할 수 있는 능력지수가 2008년 이후 최저치로 하락하고 있음을 보면 유추할 수 있습니다. 

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