[부동산]캘리포니아 6월 부동산 현황 – 판매는 하락 가격은 상승

캘리포니아 6월 부동산 현황

점점 쪼그라드는 판매량

캘리포니아 부동산의 판매량은 점점 줄어들고 있습니다. 

가주의 6월 판매량은 올해기준으로만 -5.9%가 하락했고 전년동기대비 -5.1% 하락한 상황입니다. 

 

문제는 추세입니다. 

판매추세가 2016년 이후 계속 하락하고 있다는 점입니다. 작년 큰 폭으로 하락한 판매량이 올해 저금리 기조와 성수기를 맞아 반등세를 보이고 있지만 하락 추세를 벗어나기에는 부족한 상황입니다. 

 

전 가격대에서 판매량 감소

현재 판매량 감소가 심각한 이유는 전 가격대에서 판매축소가 이루어지고 있기 때문입니다. 

Middle Class의 수요가 많은 30만불에서 백만불 사이의 주택이 7%이하의 수요감소를 보이는 점이 다행입니다만 30만불 미만대의 저가주택과 백만불 이상의 고가 주택의 판매감소량은 18%에서 13%를 오갈정도로 심각한 수준입니다. 

캘리포니아 전체 주택 판매량의 절반을 차지하는 남가주[Southern California]의 주택판매 감소량은 -9.3%에 달하며 샌프란시스코 지역은 -8.8%에 달합니다. 

 

 

가격은 오르지만 속도는 둔화

판매의 감소는 시장의 거래심리가 위축되어 있음을 뜻합니다. 

다만 만성적인 공급부족이 최근의 모기지이자율 하락과 성수기라는 시기적 호재에 맞물리며 가격은 사상최고가를 다시 경신하고 있습니다. 

물론 그 상승폭은 이전과 비교하여 제한적입니다. 

6월 중간가는 $611,420로 전월과 비교하여 전혀 오르지 않았고 전년동기 대비 1.4% 상승했습니다.  

 

가격의 상승폭이 점점 줄어들며 시장의 힘이 떨어지고 있다는 점은 아래 차트에서 2018년 이후 확연히 볼 수 있습니다. 

가격은 상승하고 있지만 상승세 자체는 둔화하고 있습니다. 

 

이자도 모기지 페이먼트도 하락

현재 30년 모기지 이자율은 작년 같은 기간 4.57%였던 것에 비해 3.80%로 무려 77bp가 차이가 납니다. 

문제는 이자율이 하락한만큼 가격의 상승폭은 크지 않다는 점입니다. 

가격 상승폭은 여전히 1~2%대에 머무르고 있고 모기지 페이먼트의 하락세는 점점 더 가팔라지고 있습니다. 

이자율이 하락하는만큼 모기지 페이먼트가 하락하는것이 당연하게 여길수도 있지만 가격이 대세상승하는 시장에서는 판매가가 높아지는 거래가 많아지면서 모기지 페이먼트가 올라가게 됩니다. 

현재의 시장에서는 주택의 판매가가 높아지면서 모기지 페이먼트도 늘어나는 선순환이 일어나는 것이 아니라 기존의 모기지를 낮은 이자로 받는 리파이낸싱이 더 많아 지며 모기지 페이먼트가 급락세를 보이는 것으로 보입니다. 

공급과 수요의 양극화

미국 부동산 시장이 전체적으로 공급이 부족한 상황입니다만 캘리포니아의 경우 공급과 수요의 양극화 문제가 더욱 심각한 상황입니다. 

 

30만불 미만의 주택은 공급이 모자란 상황입니다. 

정확히 말하자면 공급도 -11.4%로 없고 판매하락세도 -18.6%로 시장에서 저가주택의 거래는 씨가 말랐다고 봐야할것 같습니다. 

반대로 75만불 이상의 고가주택은 리스팅이 모두 10%이상 늘며 적극적으로 셀링에 나서고 있습니다만 판매는 그에 미치지 못하고 있습니다. 

리스팅은 늘고있는데 판매는 줄어들고 있으니 당연히 가격이 오를수가 없습니다. 

 

팔리지 않는 주택의 증가

팔리지 않는 주택이 점점 늘어나고 그 폭은 고급주택으로 갈수록 확연히 늘어나고 있습니다. 

75만불 이하의 주택은 팔리지 않은 주택재고량의 상승세가 전월대비 0.1%~0.3%에 머물지만 75만불을 초과하는 주택의 재고량은 최소 0.5%~1.5%까지 차이가 벌어지고 있습니다. 

 

ITK 한마디

캘리포니아 부동산 시장은 특히 공급은 부족한데 가격은 오르는 현상이 지속되고 있습니다. 

물론 가격상승세는 2018년부터 확연히 둔화되고 있고 이자율이 큰폭으로 하락했음에도 불구하고 모기지 페이먼트는 큰폭으로 급락하고 있습니다. 

결국 이자율의 하락이 시장의 상승세를 쥐어짜고 있는것처럼 보입니다. 

문제는 거래량이 폭발해야 되는 성수기에 쪼그라드는 현상이 계속 유지가 되고 있다는 점에서 좋은 시그널은 아닌것으로 보입니다. 

특히 캘리포니아중 주거비용이 높은지역의 노동인구와 취업인구가 점점 줄어들고 있다는 점이 악재로 다가오고 있습니다. 현재 샌프란시스코 1베드룸 렌트비가 평균 $3,700에 달하고 있는데 왠만한 고소득을 벌고 있는 사람도 무시할만한 비용이 아닙니다. 

너무 비싼 거주비용때문에 떠나는 이들이 많아지고 있다는 것은 장기적으로 캘리포니아 부동산 시장에 절대 좋은 소식이 아니죠. 

참조: 주택난이 가주 경제 끌어내릴 수 있다 – 중앙일보

 

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