[부동산]점점 뜨거워지는 부동산시장과 위험요소

다가오는 금리인하와 성수기

헤메고 있는 미국 부동산 시장에 구원투수가 등판을 했습니다. 

바로 어제 발표된 미 연준의 금리인하 시사입니다. 물론 확정된 것은 아니지만 시장은 이미 다음달 금리인하를 100% 반영하고 있습니다. 

여기에 30년 모기지 이자율과 연동되는 10년물 미 국채금리는 오늘 근 3년만에 처음으로 1%대를 기록했고 부동산 시장은 이제 1년중 가장 성수기라는 여름시즌을 맞이하고 있습니다. 

더 높은 금리에도 불구하고 모기지 이자율은 1년 전으로 회귀한 셈입니다. 

 

낮아지는 이자율과 올라가는 집값

지난해 연준의 공격적인 금리인상에 발맞춰 모기지 이자율도 빠르게 올라가자 그렇지 않아도 불안했던 부동산에 대한 투자심리는 급속도로 얼어붙었습니다. 

이전 같았으면 한창 불이 붙었어야할 여름 성수기에 가격상승폭은 제한이 되었고 여름 이후 가격은 빠르게 하락하기 시작합니다. 

하지만 올해 연준이 도비쉬한 스탠스를 보이며 모기지 이자율이 작년으로 유턴하며 주택가격도 상승세를 타고있습니다. 

Marketwatch에 따르면 지난 5월 주택의 중간가격은 작년대비 3.6%나 상승하였고 이는 7개월래 최고치라고 합니다.  작년 11월 무려 5%에 근접하던 30년 모기지 이자율이 현재 3.8%까지 떨어진 효과라고 할 수 있겠습니다. 

 

여전히 존재하는 위험요소

만일 여러분이 포텐셜 홈셀러라면 가능한 가장 비싼 값에 팔고 싶을것입니다. 

문제는 최근 보이는 글로벌 경기상황이나 미국의 경제를 보았을때 현재 자산시장의 위치가 맨 위, 즉 Top에 있을수 있다는 생각은 충분히 할 수 있습니다. 

당장 리세션이 곧 올수있다고 하고 중국과의 관계는 어떻게 될지 모르고 부동산 시장은 둔화되는 모습을 확연히 보이고 있기 때문이죠. 

위의 테이블은 미국에서 가장 큰 대도시 주요 12곳에서의 주택을 판매한 후의 평균 이익률이 어떻게 되는지를 시기별로 본 것입니다. 

다른 점이 보이시나요?

최근 가장 핫하다는 산호세를 보면 작년 1분기에 집을 판 사람들은 103%에 달하는 이익을 봤지만 올해 1분기에 집을 판 사람들은 84%로 그 profit이 줄어들었음을 볼 수가 있습니다. 

작년에 옆집이 100% 이득을 보고 팔았는데 올해 난 80%밖에 이득을 못봤다면 배가 꽤나 아프겠죠. 

5가지 불안요소

사람들의 생각은 대부분 비슷합니다.

시장이 현재 가장 위에 있는 상황이고 더 떨어질 가능성이 있다고 판단이 되면 예정보다 좀 더 빨리 집을 내놓게 됩니다. 조금이라도 더 많이 받을수 있을때 팔려는거죠.

문제는 집을 사려는 사람들은 주춤거리게 되고 파려는 사람들은 마음이 급해지면 결국 리스팅 프라이스를 낮추는 결과를 만들죠.

사려는 사람은 집값이 떨어지기를 더 기다리고 이는 전반적인 판매둔화세로 이어집니다. 

그것이 현재 위에 보고 계시는 4월까지 부진한 판매를 보이고 있는 미국의 신규주택과 기존주택 판매동향입니다. 

 

마켓워치는 현재 시장이 Top에 있을수도 있다는 근거로 아래의 5가지를 제시하고 있습니다. 

  1. 주요 대도시의 주택판매 둔화.
  2. 가장 핫한 대도시의 주택 매물 리스팅이 급등하고 있는 점.
  3. 요구하는 가격이 낮아지는 케이스가 높아지고 있는 점.
  4. 작년까지 핫한 대도시의 주택을 구입하기 위한 비딩이 완전히 사라진 점.
  5. 작년부터 모기지를 받기위한 규정이 낮아진 점.

 

이 모든 사항이 셀러스 마켓에서 사는 사람의 힘이 더 커지는 바이어스 마켓으로의 전환을 의미하고 있기도 합니다. 

주택금액 상승이 유지될 수 있느냐가 관건

부동산 시장이 계속 가격 상승을 유지하기 위해서는 사려는 사람들은 집값이 더 오를수 있다는 불안감을 줘야하고 셀러 입장에서는 집값이 꾸준히 오를것이라는 믿음이 있어야 합니다. 

이는 결국 판매를 촉진시키게 되는데 균형잡인 인플레이션이 필요한 이유입니다. 

다행이 셀러 입장에서는 모기지 이자율의 급락이 좀 더 많은 바이어를 유입시키고, 좀 더 비싼 집을 찾게 하고 있다는 점입니다. 

More>>> 하락하는 모기지 이자율과 반등하는 시장

모기지 이자율의 확연한 하락세에 힘입어 6월 첫째주에는 모기지 어플리케이션이 26.8% 급등하며 활기를 보이고 있습니다. 

아직까지는 부동산 시장이 맨 꼭대기에 있는 것인지 아직 상승여력이 더 있는것인지는 알수없습니다. 

하지만 셀러입장에서 봐도 팔기 좋은 시점이고 바이어 입장에서도 순식간에 급락한 모기지 이자율과 우호적인 시장 분위기로 인해 구입하기 나쁘지않은 시점이라는 데에는 큰 이견이 없을것 같습니다.  

 

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