[부동산]여전히 낮은 모기지이자와 폭발적인 리파이낸싱

11년간 최고의 상승률을 보인 모기지 신청

오늘(15일) 발표된 MBA[모기지 은행 협회]의 모기지 신청건수는 지난주 무려 30.2%가 급등하며 11년래 최고치를 기록했습니다.

11년은 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 금융위기당시와 같은 시기입니다. 네, 오늘 발표된 주간 모기지 신청건수는 2009년 3월 이후 가장 높은 수치를 보였습니다.

이번에 발표된 모기지 신청건수는 지난주였던 2020년 1월 10일까지 한주동안의 기록입니다.

1월 첫 주의 13.5%의 상승세도 반년만의 놀라운 상승세였는데 지난 주 모기지 신청건수가 무려 30.2%를 기록하며 11년동안의 기록을 되돌린 셈입니다.

이는 최근 30년 모기지 이자율이 다시 하락세를 보이는 것과 절대 무관하지 않아보입니다. 현재 평균 30년 이자율은 3.87%를 기록하고 있습니다.

모기지 이자율이 하락하면서 신청건수가 급등세를 보이고있다

10월이후 큰 움직임이 없던 모기지 이자율이 1월들어 크게 하락하자 기다렸다는 듯이 수요가 몰린것입니다.

폭발적인 리파이낸싱 수요

그리고 그 수요는 대부분 리파이낸싱에 몰린것으로 보입니다.

모기지 이자를 상대적으로 높게 내고있던 기존의 홈오너들이 리파이낸싱을 위해 수요가 몰리며 지난주에만 42.7%의 급등세를 보였고 주택을 구입하려는 신청은 15.5%가 상승했습니다.

특히 리파이낸싱의 경우 전년동기대비로 보면 무려 109% 상승세를 기록할만큼 폭발적인 수요를 보이고 있습니다.

그렇다고 주택구입을 위한 모기지 신청이 크게 낮지도 않습니다. 주택구입 모기지 신청은 전주대비 16%가 올랐지만 전년동기대비해서도 8%가량 높은 수준입니다.

부동산 시장의 문제는 역시 고질적인 공급부족입니다.

모기지 이자가 계속 낮게 유지되는 상황에서 리파이낸싱의 수요가 몰린다는 것은 홈오너들이 집을 매물로 내놓지 않고 계속 유지한다는 의미이며 공급이 모자른 상황에서 수요가 몰리면 가격을 오르기 마련입니다.

그리고 그 열매는 상대적으로 낮은 가격의 주택들이 따먹고 있는것처럼 보입니다.

가격 상승여력

부동산 협회의 가장 최근 기록인 지난 11월의 주택시장을 보면 미국 전체의 주택시장가격은 3.7%가량 상승하며 예상치였던 5.3% 크게 하회하였습니다.

또한 2018년의 같은기간과 비교해도 4.8%에서 하락하며 가격상승세는 크게 추진을 못받고 있는 모습입니다.

출처: CoreLogic

현재 미국 주택시장의 가격은 2011년 3월 바닥을 친 이래 약 62.9%가 상승했습니다. 그리고 주택가격은 피크를 기록했던 2006년 4월과 비교해서 9.6%나 더 높은 상황입니다.

하지만 물가상승률을 감안하면 실질적으로는 당시보다 11.4%정도의 가격이 더 낮습니다. 이른바 명목상 가격과 실질가격의 차이입니다.

이는 부동산 시장이 여전히 올라갈 룸이 있음을 의미합니다.

미국의 부동산 시장은 2017년 트럼프 감세안 통과이후 지각변동을 겪게 됩니다. 이른바 감세안에 포함된 내용에서 모기지 이자와 지방세의 공제가 제한이 되며 비싼 세금을 내는 고가의 주택들이 힘을 잃게 된 것입니다.

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그리고 상대적으로 너무 높아진 중간 이상 가격대의 주택들은 잠재적 주택구입자들의 주택구입능력, 즉 Home Affordability의 하락세를 야기합니다.

이는 결국 가격이 낮은 주택들로 구입자들이 몰리며 급한 가격상승세를 불러오게 됩니다.

출처: CoreLogic

CoreLogic에 따르면 주택시장을 가격대로 네개로 나누었을 경우 가장 낮은 가격대의 주택 가격상승률은 지난 1년간 5.6%, 그리고 2011년부터 비교하면 무려 97.3%가 상승했습니다.

이는 잠재적 구매자들이 너무 비싸진 주택을 감당하지 못하고 상대적으로 저가의 주택으로 수요가 몰리고 있음을 보여줍니다.

결론 / Conclusion

리파이낸싱은 매달 더 내던 이자를 줄이게 함으로써 홈오너입장에서는 수입이 늘어난것과 같은 착각을 하게 만듭니다. 또한 최근 가파르게 늘고있는 캐쉬아웃 리파이낸싱은 이전과 비슷한 금액을 내지만 목돈이 들어오는 효과를 보이죠.

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폭발적으로 상승하고 있는 리파이낸싱은 사실 최근의 일만은 아닙니다.

모기지 이자율이 작년 한해동안 급락하면서 꾸준히 리파이낸싱은 상승했으며 이는 결과적으로 미국 국민들의 소비를 늘리게 되었습니다.

이는 미국 GDP의 70%를 차지하는 소비가 활성화되며 주식시장에도 긍정적인 영향을 주게 됩니다.

그렇다면 부동산 시장의 가격 상승세는 어디까지 갈까요?

여전히 물가를 감안한 가격은 지난 피크에서 11%가량 낮은 상황이지만 지금 부동산 시장이 2006년의 레벨까지 갈수있다는 보장은 없습니다.

무엇보다 그 당시는 미 역사상 최악의 부동산 버블이 있던 시기였기 때문입니다.

참고: Corelogic / CNBC

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