[부동산]사상최고가 하지만 모멘텀이 부족한 부동산시장

사상최고가를 기록한 2분기

부동산 시장의 가격은 이제 완연히 서브프라임전의 부동산 버블당시를 완전히 뛰어넘어 사상최고가를 경신하고 있습니다.

이젠 두번말하면 입이 아프지만 이는 기록적으로 낮아진 모기지 이자율의 하락에 힘을 입은바가 큽니다.

Washington Post에 따르면 Freddie Mac이 어제[7/25] 발표한 30년 모기지는 3.75%까지 하락했고 15년 모기지는 3.18%를 기록하며 3년래 최저치를 기록하고 있습니다.

이는 지금 집을 사려는 잠재적 바이어들에게 큰 기회를 제공합니다.

$316,000불의 집을 사려는 바이어들은 20%다운페이먼트시 작년 같은 집을 샀던 바이어들에 비해 월 $112을 세이브할 수 있습니다. 물론 집값이 작년에 비해 올랐지만 여전히 $48정도가 이득입니다.

하지만 여전히 부동산 시장이 완전히 회복되었다고 보기에는 무리입니다.

문제는 추세가 여전히 아래쪽으로 방향을 잡고 있기 때문입니다.

회복을 논하기에는 이른 상승세

미국의 부동산 시장은 전통적으로 여름이 가장 성수기입니다.

봄부터 픽업하기 시작하여 여름에 가장 활발하게 판매가 이루어지고 물론 그만큼 가격도 가장 높고 판매도 많은 시기입니다.

이전의 글에서 언급한대로 이번 성수기의 부동산 시장은 그 어느때보다도 중요합니다. 이유는 하락하는 시장의 추세를 이번 성수기에 무너뜨리고 다시 상승하는 모습을 보일수 있느냐가 관건이었기 때문입니다.

위의 차트는 부동산 시장에서 판매의 90%를 차지하고 있는 기존주택판매지수입니다.

부동산 시장의 가격 상승세가 본격적으로 시작된 2013년부터 성수기의 판매지수를 살펴보면 여지없이 상승을 보이는 것을 알 수 있습니다.

하지만 2017년부터 하락세를 보이며 2017년 말의 피크를 마지막으로 완만한 하락세를 보이고 있음을 볼 수 있습니다.

 

외국계자본의 이탈

왜 2017년부터 일까요?

2017년은 중국정부의 외국투자규제가 발표된 해이고 그 해부터 대미투자가 36% 급감하고 사실상 부동산 매수에서 매도액이 넘어서기 시작한 해입니다.

당연히 그 다음해인 2018년부터 미국 부동산 시장의 외국자본이 축소되기 시작합니다. 그동안 외국계 자본의 대미부동산 투자는 중국이 압도적인 1위였으니 시장의 타격은 컸습니다.

블룸버그에 따르면 외국계 자본의 미국 주택구입 추세는 2013년 이래 최저치로 떨어졌습니다.

어마어마하게 사던 중국인들은 이제 대미 부동산 투자순위에서 캐나다에 밀려 2위로 밀려났고 올해도 전년도보다 무려 56%가 하락한 $13.4B 투자에 그치고 있습니다. 

부동산 시장의 상승세를 도와주던 부스터가 떨어져나간 셈입니다.

아직은 부족한 모멘텀

6월의 신규주택착공 건수는 두달 연속 하락세를 보였습니다. 

전월대비 0.9% 하락했는데 이는 3개월래 가장 낮은 둔화세입니다. 또한 선행지표라 할 수 있는 빌딩퍼밋, 즉 신규착공 전 허가를 받는 지수는 6.1%가 하락하며 앞으로의 전망도 어둡게 하고 있습니다. 

 

다만 콘도등 Multifamily Unit의 경우 신규착공이 무려 9.2%가 하락하고 빌딩퍼밋이 16.8%가 폭락하는등 심상치않은 움직임을 보이는 가운데 싱글패밀리 하우스의 경우 신규착공이 3.5%가 상승하고 퍼밋도 0.4%가 늘어나는등 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 

또한 7월 보이는 Homebuilder들의 긍정적인 지표 또한 싱글패밀리 하우스의 수요가 여전히 활발함을 보여주고 있습니다.  

하지만 그럼에도 불구하고 여전히 성수기를 맞아 확실히 픽업하는 모습은 보여주지 못하고 있습니다. 

 

예상을 하락하는 부진한 판매

6월 신규주택의 판매지수는 3개월만에 처음으로 7% 상승한 646K 판매건수를 발표했지만 기록적으로 낮은 실업률, 견고한 임금상승률과 낮은 이자율을 감안하면 모멘텀이 여전히 부족한 것으로 보입니다. 

 

3월부터 판매실적이 예상보다 낮은 통계가 계속 이어지고 있습니다. 

봄부터 한창 성수기에 진입하는 시장으로써는 실망스런 추세입니다.

다만 미 서부에서 신규주택 판매가 2010년 이후 가장 높은 추세를 보였다는 것과 남부또한 상승세를 보였다는 점은 희망을 보여주고 있지만 중서부 지역은 2015년 9월 이후로 가장 낮은 판매를 기록하며 분리된 모습을 보이고 있습니다.  

Conclusion

성수기에 완전히 진입한 미국의 부동산 시장은 6월 판매는 부진하지만 가격은 오르는 현상이 지속되고 있습니다. 

이는 캘리포니아와 뉴욕, 뉴저지등 한인이 밀집되어 있는 거주지역에서도 공통적으로 보이는 현상입니다. 

문제는 판매가 낮은데 가격이 오르는 현상이 계속 유지가 될 수 있느냐입니다. 현재는 공급이 모자른데 비해 이자율이 대폭 낮아지는 상황이 수요를 만들며 가격을 끌어올린것으로 보입니다. 

 

Zillow는 자체 서베이를 인용하여 2020년 경기침체 가능성을 50%로, 2021년 침체 가능성을 35%로 보고 있습니다. 

이번 경기침체시 부동산 시장에 대한 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 

문제는 이미 둔화조짐을 보이고 있는 수요와 가까운 미래의 경기침체 가능성은 부동산의 가격에 분명한 하방압력으로 작용할 것이라는 점입니다. 

또한 시장가격의 계속된 상승은 잠재적 주택구입자들이 집을 구입할 수 있는 능력을 점점 어렵게 만들고 있다는 점입니다. 

 

미국인들의 주택구입 능력을 나타내는 House Affordability Index는 점점 악화되고 있습니다.

그리고 이에 따라서 이미 HAI가 좋지 않은 지역의 가격대는 하방압력을 받고 있고 반대로 여전히 임금상승률이 주택가격상승률을 압도하는 일부 지역, 특히 뉴욕의 Kings County같은 지역의 가격은 전년대비 34%가 오를정도로 뜨겁게 불타오르고 있습니다. 

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