[부동산]모멘텀을 더해가는 부동산 시장과 늘어나는 에퀴티

모멘텀을 받는 부동산시장

9월의 미국 주택가격은 전년동기대비 3.5%가 상승했습니다.

8월의 3.3% 상승에서 좀 더 올라간 수치입니다. 사실 올해내내 미국의 주택가격은 3.2%~3.5%정도의 상승세를 꾸준히 유지하고 있습니다.

그리고 CoreLogic HPI 보고서에 따르면 올해 9월부터 내년 9월까지의 상승률은 5.6%에 달할 정도로 긍정적인 시각을 유지하고 있습니다.

부동산 시장이 점점 모멘텀을 받고 있다는 의미입니다.

출처: CoreLogic

그 중에서도 저가의 주택들의 가격 상승률은 상당히 가파르게 나타나고 있습니다.

CoreLogic에 따르면 가장 가격별로 4부분으로 나눈 주택들중 가장 낮은 가격대의 가격 상승률은 2019년 9월 YoY로 5.3% 상승했고 그 다음은 순서대로 4.6%에서 3.9%, 마지막으로 가장 비싼가격대의 주택은 3.1% 상승에 그친것을 알 수 있습니다.

물론 이는 트럼프 감세안 이후 고급주택들의 세금공제가 제한되면서 급격하게 하락하는 최고급 주택들의 시세와도 맞닿아있습니다.

사상최고가의 주택시장

이제 시장은 2011년의 저점에서 약 62%나 상승해있는 상황이고 2006년 4월의 서브프라임사태의 최고점에서도 무려 9%나 높은 상태입니다.

이는 부동산 시장 참가자들에게 또다시 주택시장의 버블이 온것이 아니냐는 불안감을 줄 수 있는데 물가를 감안하면 약간 이야기가 달라집니다.

2006년의 렌트비와 2019년의 렌트비가 다른것과 같습니다.

13년의 세월동안 오른 물가를 감안하면 여전히 현재 미국의 부동산 가격은 그때당시와 비교해도 11%나 낮은 수준입니다.

이는 반대로 주택시장의 상승여력이 여전히 많이 남아있다는 의미가 됩니다.

출처: CoreLogic

늘어나는 홈오너들의 에퀴티

보통 주택을 구입하면 일정부분 5~20%정도 다운페이먼트를 하고 나머지는 모기지를 받습니다.

예를 들어 50만불의 집을 다운페이먼트 10만불을 하고 나머지 40만불에 대한 모기지를 얻었다면 현재 이 사람의 에퀴티, 즉 자산은 10만불입니다.

그런데 5년후에 집값이 올라 60만불이 되고 모기지는 30만불이 남아있다면 이 사람의 자산은 다운페이 10만불과 갚은 돈 10만불, 그리고 집값이 오른 10만불이 합쳐져 총 30만불이 됩니다.

이젠 갚아야 될 모기지와 자산이 50% 즉 동률을 이룬 셈입니다. 그리고 이때부터는 모기지를 갚을수록 그리고 집값이 올라갈수록 모기지보다 에퀴티, 즉 자산이 올라가는 것입니다.

이를 자산부자, 즉 Equity Rich라고 합니다.

사실 대부분의 사람들이 받는 30년 모기지는 이자까지 하면 40만불을 빌렸다 해도 갚아야 되는 전체금액은 70만불이 넘을수있기때문에 Equity Rich가 되는것은 쉬운일이 아닙니다.

집값의 꾸준하고 높은 상승과 주택을 보유한 기간이 어느정도 오래되어야만 가능하죠.

ATTOM에 따르면 올 3분기 미국 부동산 시장에서 Equity Rich라 할수있는 가구는 총 14.4M에 달합니다.

이는 미국 전체에서 모기지를 받은 가구인 54M과 비교해서 약 26.7%에 달하는 숫자입니다.

반대로 모기지로 갚은 수준이 현재 집값의 25%도 안되는 이른바 Underwater, 즉 자산이 잠식되어 있는 가구는 3.5M으로 전체 모기지를 받은 주택의 약 6.5%에 이릅니다.

주택가격이 2012년 이후로 계속된 상승세를 보이며 27%에 달했던 Underwater 의 비율이 비약적으로 줄고 반대로 에퀴티 부자들은 점점 늘어나고 있는 것입니다.

현재 에퀴티부자가 가장 많은 지역은 미 북동부와 서부로 캘리포니아[40.8%]가 주도하고 있으며 그 다음으로 하와이[39.2%], 버몬트[39%], 뉴욕[35.7%], 워싱턴 주[35.6%]가 그 뒤를 잇고 있습니다.

출처: ATTOM

미국인들의 부동산에 대한 자산이 증가하면서 미국인들의 주식시장과 소비또한 뜨겁게 불타오르고 있습니다.

부동산과 주식, 그리고 소비과 무슨 관련이 있나 싶겠지만 현금으로 보이지 않는 주택의 에퀴티는 미국에서는 곧 현금이 될 수 있습니다.

주택의 가치가 오르면서 홈오너들은 더 좋은 금액에 팔기위해 Home Improvement, 즉 주택의 개조나 수리에 더 많은 지불을 하게되고 이는 곧 관련소비가 늘어나게 되면서 주식시장에는 긍정적인 시그널이 됩니다.

또한 에퀴티가 늘어나면 주택 소유주들은 그 중 일부를 크레딧/론으로 받거나 역모기지를 신청하여 현금으로 쓸 수 있는데 주택의 가치가 늘어나는 만큼 쓸수있는 크레딧이 증가해 소비는 계속 더 늘어날 수 있다는 의미입니다.

출처: ATTOM

물론 이는 에퀴티 자산을 담보로 하는 대출이 늘어나는 만큼 소비가 늘어나고 반대로 경제전반적으로는 집값이 하락할 경우 대출을 못갚을수있는 리스크도 크게 늘어난다는 의미입니다.

다만 위의 그래프에서도 볼수있듯이 미국인들이 서브프라임당시 크게 데인 기억으로 인해 HELOC를 더이상 그때처럼 돼지저금통에서 빼쓰듯이 쓰는 시대는 지난것처럼 보입니다.

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