[부동산]모기지 이자율 하락, 부동산 시장 다시 상승시동?

모기지 이자율 하락

최근 주식시장에는 장단기 금리차 역전으로 인해 말들이 많습니다. 

이른바 장기 미국채인 10년물 금리가 초단기 금리채인 3개월물의 금리보다 낮아진겁니다. 3개월 금리가 10년 금리보다 높은 말도 안되는 상황이 벌어진거죠. 

이는 연준이 3월 통화정책 회의에서 올해 금리동결및 연말 자산축소를 중단할 것을 시사하며 촉발된 측면이 큽니다. 

갑자기 수퍼비둘기로 변한 연준의 스탠스에 자산시장이 올해말 금리인하 가능성에 베팅을 하며 10년물 국채금리가 큰폭으로 하락하기 시작한 겁니다. 

 

부동산 시장에 이것이 왜 중요할까요? 

왜냐면 부동산 시장에 가장 중요한 30년 모기지 이자율이 10년물 국채금리를 그대로 따라가기 때문입니다. 

작년 12월만해도 5%가 넘던 모기지 이자율이 10년물 금리를 따라 하락하며 현재 4.45%에 그치고 있습니다. 

그리고 모기지 이자율의 하락은 역시 봄을 준비하는 부동산 시장에 힘을 불어넣고 있습니다. 

 
30년 모기지 이자율과 10년물 금리 추이

source: tradingeconomics.com

기지개를 펴는 부동산 시장

작년부터 이어진 부동산 시장의 성장세 둔화가 올해 모기지 이자율의 조정에 힘입어 조금씩 회복이 되는 모습을 보이고 있습니다. 

작년 내내 하락하던 기존주택판매지수가 올해 2월 큰폭의 상승세를 보였고 모기지 신청건수도 조금씩 회복하는 모습을 보여주고 있습니다. 

 

기존주택판매지수[Existing Home Sales]

source: tradingeconomics.com

또한 이를 반영한듯 홈빌더들의 주가도 덩달아 함께 상승세를 보이고 있습니다. 

부동산 시장으로써는 주식시장의 경기침체 둔화우려로 인한 장기국채의 쏠림현상이 새로운 활력이 되고 있는 셈입니다. 

이를 두고 스마트머니가 부동산 시장의 상승을 원하고 있기 때문이라는 분석도 있을정도입니다. 

 

 

로버트 쉴러교수의 분석

예일대 로버트 쉴러 교수는 노벨상을 받은 것으로도 유명하고 2006년 부동산 거품의 폭락을 예언한 것으로도 유명합니다. 

위에 함께 링크된 쉴러 교수의 CNBC와의 인터뷰에서 그는 미국 부동산 시장에 대해 이렇게 이야기합니다. 

 

2004년과는 다르게 시장에 유포리아가 없다.

Euphoria란 절정이라는 뜻으로 보통 자산시장에 boom 혹은 버블이 일어났을경우 언제까지고 상승을 할것이라 믿는 투자자들의 환상을 의미합니다. 

쉴러 교수는 홈오너들을 상대로 매년 서베이를 진행하는데 2004년 당시 모기지 이자율이 6%에 달하던 상황임에도 불구하고 매년 집값이 12%가량 오를것으로 기대하고 있던 것에 비해 현재는 이자율이 4%임에도 매년 4%정도만 오를것으로 기대한다는 것입니다. 

 

 

결국 이는 시장이 흥분된 버블상태가 아닌 차분한, 상승을 지속할수도 있는 상황이라고 볼 수 있습니다.

쉴러 교수는 또한 이것이 다른 의미로 홈오너들이 이전의 서브프라임 사태에서의 집값 폭락에 대한 기억이 두려움으로 남아있다는 의미이기도 하다고 이전 인터뷰에서 밝힌바 있습니다.  

그리고 그런 두려움이 PTSD로 작용해 향후 집값의 큰 하락세를 불러일으킬수도 있다는 점도 함께 언급을 했죠. 

 

현재 부동산 시장을 끌고나가는 힘은 기록적으로 낮은 실업률이다.

사람들은 직업이 없다면 당연히 집을 구입할 생각을 할 수 없을겁니다.

최근의 실업률은 3.8%로 1967년 이후로 50년래 가장 낮은 실업률을 기록하고 있는데 결과적으로 안정적인 직장을 가진 사람들이 많아지며 주택을 구입하고 있다고 볼 수 있는셈입니다. 

또한 사람들의 심리도 트럼프 시대를 맞아 좋은 주택을 구입하려는 구매욕도 높아졌고 이전에는 사람들이 집을 구입할때는 거주지로써의 목적이 대다수였지만 이제는 집을 리모델링하여 비싸게 되파는 ‘Flipping’등 투자목적으로 구입하려는 수요가 늘었다는 점도 지목했습니다. 

 

버블이 일부지역에 있으며 감세안으로 인해 부동산 투자심리가 악화될 가능성이 있다. 

시애틀같은 경우 다른 지역에 비해 월등하게 높은 부동산 가격상승율을 보였으나 최근 꺾이는 모습을 보이고 있고 트럼프 감세안으로 인해 고급주택을 보유하고 있는 홈오너들이 상대적으로 이전과 비교하여 Tax Refund등에서 불이익을 받으며 투자심리가 약해지는 모습을 보이고 있다고 지적을 합니다. 

 

주택을 구입할 수 있는 여건이 악화되고 있다. 

미국뿐만 아니라 전세계 대도시의 주택구입 희망자들이 집을 구입할 수 있는 여건 즉 Home Affordability 가 악화되고 있다고 말합니다. 

쉴러교수는 이에 대해 포퓰리즘과 반이민정서등 정치적인 이슈를 이야기 하고 있지만 결국 이는 너무 높은 상승을 보인 집값을 감당하기가 어려워지고 있음을 뜻합니다. 

 

 

고급주택의 하락세

쉴러 교수는 인터뷰에서 부동산 시장의 향후 전망에 대한 결론을 내지는 않았습니다만 부동산 심리가 바뀔가능성이 있고 그 근거로 일부지역의 버블과 악화되고 있는 Home Affordability, 그리고 감세안으로 인한 영향을 꼽고 있습니다. 

 

그 중 실질적으로 영향을 미치고 있는 트럼프 감세안은 고급주택 보유자, 특히 높은 재산세를 내야하는 민주당 지지기반의 일부지역들에 사는 홈오너들의 경우 세금공제에 제한이 생기며 실질적으로 피해를 보고 있는 상황입니다. 

 

결국 이는 고급주택에 대한 수요가 줄고 그로인해 가격에 하방압력이 굉장히 커지고 있다고 봐야겠습니다. 

실제로 미국 전역에서 가장 높은 Property Tax를 납부해야 하는 뉴저지의 경우 올해 싱글패밀리 하우스가 2월 작년동기대비 8.6%가 상승했으나 가장 높은 집값을 자랑하는 버겐카운티의 경우 -0.5%, YTD기준으로는 -0.9%의 하락세를 보이고 있습니다. 

타운하우스/콘도는 -7.8%의 가파른 하락세를 보이고 있습니다. 

 

뉴저지 버겐카운티 전년 동기대비 집값

 

또한 가장 비싼 주택들이 모여있는 뉴욕/뉴저지 메트로 지역의 경우 주택평균가[Average Price]의 하락세가 매우 급하게 진행되며 고급주택의 가격이 급속도로 줄고 있음을 보여주고 있습니다. 

당연히 부동산 버블이 심각했던 시애틀의 경우는 더 심각하고 캘리포니아의 경우는 평균가와 중간가 할것없이 하락세를 보이고 있으며 역시 고급주택이 즐비한것으로 알려진 샌프란시스코등의 지역 하락세가 훨씬 더 강하게 나타나고 있음을 알 수 있습니다. 

 

New York/Newark/Jersey City 평균가와 중간가 추이
출처: https://econreviews.org

 

캘리포니아 가격 전년대비 변화

 

보통 주택평균가격[Average Price]은 모든 판매된 주택의 평균을 보기 때문에 비싼 고급주택이 많을 경우 실제 거주자들이 평균적으로 사는 가격인 중간가격[Median Price]보다 많이 높아지게 됩니다. 

결국 평균가격의 하락세가 중간가의 하락세보다 월등하게 크다는 의미는 고급 주택의 가격하락세가 크다는 의미이기도 합니다. 

 

 

결론 / Conclusion

현재의 부동산 시장도 주식시장처럼 상방과 하방의 가능성이 함께 존재하고 있습니다. 

모기지 이자율 하락이 주택구입 희망자들로 하여금 더 많은 수요를 일으키게 한다면 너무 높아진 주택가격과 감세안으로 인한 고급주택의 수요감소는 시장의 하방압력으로 작용하게 된다는 의미입니다. 

무엇이 시장을 압도할지는 두고봐야겠으나 최근 글로벌 경기의 둔화가 가시화되고 있고 미국의 경제또한 그 기대치가 낮아지고 있는 점을 볼때 부동산 시장의 상승세가 크게 높아질것으로 기대하기는 어려워지는것이 현실입니다. 

 

 

Check Also

[부동산] 10월 뉴욕 부동산 시장현황

  New York State Association of Realtors 뉴욕 부동산 협회는 전미부동산협회[NAR]과 같은 라이센스 리얼터들의 모임으로 …

2 comments

  1. 지금부동산이 최고가격입니까 ? 살때아니먄 팔때 ?

의견을 남겨주세요!

error: Content is protected !!