[부동산]더 낮아진 모기지 이자율에 주택시장 환호

더 낮아진 모기지 이자율

중국의 코로나바이러스 사태가 엉뚱한 곳에서 호재로 변하고 있습니다. 바로 미국의 부동산 시장입니다.

코로나바이러스로 중국발 글로벌 성장둔화 우려가 제기되면서 갑작스럽게 미국채로 수요가 몰리는 상황을 만들게 됩니다.

이는 1월 중순만해도 1.85%에 달하던 미 국채 10년물 수익률이 순식간에 1.54%수준까지 급락하는 상황을 만들게 되고 이는 그대로 부동산의 30년 모기지 이자율을 3.71%까지 떨어뜨리는 역할을 하게됩니다.

수요가 폭증하는 모기지 시장

이자율이 급락하자 때를 기다리던 모기지 신청자들의 수요가 폭발했습니다. 지난주 전체 모기지 신청량은 그 전주와 비교하여 1.1% 상승했으나 리파이낸스를 위한 신청량은 5% 상승하며 작년동기대비 무려 207%의 폭발적인 상승세를 보였습니다.

이전에 상대적으로 높은 이자율로 주택을 구입한 홈오너들이 2016년 이후 가장 낮아진 모기지 이자율의 혜택을 얻고자 너도나도 할것없이 리파이낸싱을 신청하고 있는것입니다.

반면 주택구입을 위한 모기지 신청건수는 전주에 비해 6% 하락했으나 전년동기대비로는 여전히 16%의 상승세를 보였습니다.

이는 주택을 구입하려해도 시장에 나와있는 매물이 말라있는 것과도 관련이 있습니다. 발빠른 바이어들은 부동산 시즌이 시작되는 봄이 오기전에 미리 진입을 하고 있는것처럼 보입니다.

올해 1월의 부동산 시장은 2009년이후 주택구입을 위한 모기지 신청이 가장 많았던 1월로 바이어들이 얼마나 적극적으로 시장에 개입하고 있는지 알 수 있습니다.

문제는 단 하나, 매물부족입니다.

계속 오르는 가격

미 부동산 중개인 협회[NAR]에 따르면 2019년 4분기 단독주택[Single Family House]의 중간가는 6.6% 상승한 $274,900로 나타났습니다. 이는 3년래 최대폭의 연간대비 가격 상승폭입니다. 참고로 3분기는 5.1%의 연간대비 상승폭을 보였습니다.

미국의 주택가격지수[HPI]는 2011년 3월 바닥을 찍은 이후 7년간 단 한달도 빠지지않고 모두 연간대비 상승을 기록했습니다. 이는 전부 63%의 상승세이고 2006년 4월 부동산 시장의 피크와 비교해도 9.8%나 높은 수준입니다.

물론 그동안 오른 물가를 함께 계산할 경우 여전히 이전의 피크보다는 약 11.5%나 낮아 부동산 시장의 상승여력은 충분한 것으로 보입니다.

출처: Corelogic.com

CoreLogic에 따르면 2019년 한해동안 가장 높은 가격 상승세를 보인것은 가장 낮은 가격대의 매물이었던 것으로 보입니다. 이는 주택가격이 점점 높아지면서 Home Affordability가 악화되는 것과도 연관이 있습니다.

12월 가장 낮은 가격대의 주택은 전년동기대비 5.9%가 상승했고 그 다음 낮은 가격대는 5.2%, 중간가격대는 4.4%, 그리고 가장 높은대의 가격대는 3.7%의 상승률을 기록했습니다.

특히 가장 낮은 가격대의 주택은 2011년부터 보면 무려 97.5%가 상승해 당시와 비교하여 두배에 가까운 가격 상승세를 보인것으로 파악됩니다.

출처: attomdata.com

주택가격의 계속된 상승세는 집을 파는 셀러들로 하여금 당연히 수익이 높아지는 결과를 보여주는데 Attomdata에 따르면 2019년 셀러들은 평균 $65,500의 수익을 본 것으로 나타납니다.

물론 이는 2006년 주택시장이 정점에 서있을때의 $67,062에는 못미치는 금액입니다.

향후 모기지 이자는?

시장은 중국의 코로나바이러스 공포가 극심하던 2/3일의 하락세 이후 안정을 되찾고 있습니다.

이는 안전자산인 미 국채의 수요감소로 이어지고 있고 10년물 수익률은 점점 상승세를 보이며 1.62%로 오르고 있습니다. 그리고 주식시장이 계속 안정세를 보이며 상승하면 안전자산인 국채에 대한 인기는 상대적으로 줄어들 수 밖에 없습니다.

아직 코로나바이러스로 인한 경제 영향이 보이지 않고 있지만 현재의 주가 상승세가 계속 유지된다면 모기지 이자율은 그만큼 상승할 가능성이 높습니다.

주가가 상승하면 그만큼 10년물 수익률은 높게 형성이 된다

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