[부동산]다시 정점에 있는것처럼 보이는 부동산시장

계속되는 활황세의 부동산 시장

금요일(17일) 발표된 부동산 시장의 선행지표라 할 수 있는 12월의 신규주택 착공건수는 전월대비 16.9%나 상승한 1.608M을 기록했습니다.

이는 13년래 최고치로 올라간 수치입니다. 전날인 16일 발표된 주택을 건설하는 홈빌더들의 심리가 1999년 이래 가장 높은 수준을 보인것과 전혀 무관하지 않습니다.

이렇듯 최근 부동산 시장이 보이는 수치는 놀랍습니다.

신규주택 착공건수는 13년래 최고치이고 모기지 신청건수는 11년래 최고치를 기록했으며 주택가격은 19개월만에 가장 높은 수준으로 올랐습니다.

모기지 이자율이 계속 낮아지며 부동산 시장은 이제 다시 정점에 서 있는 것으로 보입니다.

13년래 최고의 신규주택 착공

주택시장은 미국의 경제에서 약 3.1%정도를 차지합니다.

그리고 주택시장에서 가장 많은 부분을 차지하는 Single-Family House[단독주택]의 착공건수는 12월 무려 11.2%나 뛰며 2007년 이후 가장 큰 상승세를 보이고 있습니다.

그렇다고 Multi-Family[다세대 주택]의 상승률이 낮은것도 아닙니다. 콘도등의 다세대주택은 32%가 폭등했으며 이는 33년래 최고치입니다. 이는 최근 보이는 미국 부동산 시장이 콘도쪽으로 쏠리고 있는 현상과 무관하지 않습니다.

주택시장은 2018년부터 6분기 연속 둔화세를 보였으나 2019년 3분기부터 반등을 시작하고 있습니다.

이는 물론 모기지 이자율의 지속적인 하락세와 연관이 있습니다. Freddie Mac에 따르면 30년 모기지 이자율은 2018년 11월 평균 4.94%에서 무려 1%가 넘게 하락한 3.65%의 평균을 기록하고 있습니다.

2018년부터 시작된 부동산 시장의 성장둔화는 이제 완전히 벗어난것으로 보입니다.

12월의 신규주택 착공은 전월대비 16.9% 상승했지만 전년동기대비로 보면 무려 40.8%가 폭등했습니다.

같은날 발표된 12월의 빌딩퍼밋건수는 전월대비 3.9%가 하락했으나 11월 무려 12년이래 가장 높은 수준을 기록했다는 것을 기억해야 합니다.

그만큼 2019년 말에 보인 부동산 시장의 상승세는 놀랍습니다.

다만 중서부의 싱글 패밀리 착공이 57%나 상승하는 동안 남부는 11.3%, 그리고 반대로 북동부와 서부는 8%와 5%가 하락했다는 점은 시장이 전체적으로 끌어올라가는 것이 아닌 일부가 크게 리드하며 다른 하락세를 상쇄하고 있다고 봐야겠습니다.

가속화되는 가격상승률

주택시장의 가격 상승률은 12월 19개월래 가장 높은 수준을 기록했습니다.

중간가가 $312,500으로 전년동기대비 6.9%가 상승했는데 이는 2018년 5월 이후 가장 높은 수준입니다.

출처: Bloomberg

그동안 부동산시장의 가격자체가 낮아진것은 아니지만 가격 상승세가 확실히 둔화되는 모습을 보였다는 것은 가격이 떨어질수도 있다는 두려움으로 다가온것이 사실입니다.

하지만 2019년 3월의 1.5%를 바닥으로 시장의 가격상승세는 다시 반등하기 시작했고 12월 6.9%로 가장 가파르게 상승하고 있습니다.

물론 예외도 있습니다. 85개의 미 대도시중 가격 상승세가 하락하는 곳도 있습니다. 바로 뉴욕과 샌프란시스코입니다. 모두 부동산 가격이 가장 높은 상승세를 기록한 곳입니다.

결론 / Conclusion

부동산 시장은 2018년의 둔화세를 완전히 떨쳐내고 상승에 상승을 거듭하고 있습니다.

그리고 2019년 12월은 그 반등세의 정점을 찍고 있는것처럼 보입니다.

2019년 부동산 시장의 반등세를 만든것은 다름아닌 모기지 이자율의 급속한 하락이었습니다. 이는 역설적으로 글로벌 경기둔화 우려에 의한 10년물 국채금리의 하락에서 나왔고 연준의 세번의 금리인하에서 비롯되었습니다.

출처: WSJ / 2020년 급속도로 늘어나는 렌탈유닛 공급

2020년 이제 시장은 미중 무역합의를 이루었고 글로벌 경기의 회복을 보고 있습니다. 미국정부는 1조달러가 넘는 재정적자를 메우기 위해 새로운 20년물 국채를 발행합니다.

이는 모두 국채금리가 상승할 수 있음을 나타냅니다. 국채금리의 지속적인 상승은 모기지 이자율의 상승을 만들어낼 것입니다.

작년 한해 부동산 시장의 상승동력이 모기지 이자율의 하락에서 나왔다면 올해 20년간 최고의 자신감을 보이고 있는 홈빌더들의 심리는 올해 상대적으로 많은 주택들이 시장에 나올수 있음을 의미합니다.

그리고 이는 모기지 이자율의 상승과 더불어 주택공급의 증가로 부동산 시장이 작년과는 다른 모습을 보일 가능성이 있습니다.

현재 보이는 부동산 시장의 상승세가 고가주택보다는 저가주택에 쏠려있고 지역적으로도 쏠림현상이 굉장히 심하다는 점은 시장이 피크에 있을 가능성을 가능성을 시사합니다.

올해 부동산 시장 참가자들은 그 무엇보다도 모기지 이자율의 향방을 잘 살펴봐야 할 것입니다. 그리고 그 시그널은 10년물 국채의 수익률에서 보일것입니다.

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