[부동산]계속 하락하는 모기지 이자율과 반등세를 보이는 시장

하락하는 모기지 이자율과 상승하는 시장

미중 무역갈등이 전면적인 무역전쟁으로 비화되는 상황에서 안전자산인 미 10년물 국채금리는 점점 하락하고 있습니다. 그리고 그에따라 30년 모기지 이자율도 4%가 무너지는 상황까지 다가왔습니다. 

Freddie Mac에 따르면 30년 모기지 이자율은 현재 5주연속 3.99%를 기록하고 있으며 이는 2018년 1월 이후 가장 낮은 수치입니다. 

이에 따라 공급이 부족하고 수요가 몰리는 엔트리 레벨의 주택은 모기지 이자율이 낮아진 이 시기를 놓치지 않기 위한 바이어들로 경쟁이 치열해 지고 있는 상황입니다. 

반년만에 무려 1%나 낮아진 모기지 이자율은 당연히 여름을 맞아 시즈널한 반등세를 보이는 시장에 더욱 큰 힘을 주고 있습니다. 

낮은 이자율은 홈바이어로 하여금 좀 더 비싼 집을 찾게 만들고 있고 생애 첫 주택구입을 노리는 바이어들에게는 주택구입의 기회를 노리게 만듭니다. 

당연히 낮은 이자는 홈바이어들이 받는 주택대출의 사이즈를 점점 더 크게 만드는 역활, 즉 좀 더 비싼 집을 찾게 만들고 있습니다. 

결국 모기지 이자율의 계속된 하락세는 지난 3월 케이스쉴러 주택가격지수를 반등에 성공하게 했습니다. 물론 그 상승폭이 전년동기 대비 2.7%로 7년만에 최저치라는 점이 현재 부동산 시장의 둔화와 아직 갈 길이 멀다는것을 잘 보여주고 있습니다. 

기지개를 피는 캘리포니아

캘리포니아는 이번에 부동산 시장이 가장 눈에 띄는 하락세를 보인 대표적인 주입니다. 

올 4월에도 캘리포니아의 주택판매는 둔화된 모습을 보였습니다만 희망적인 것이 있다면 작년 8월 이후 가장 작은 폭의 둔화를 보였다는 점입니다. 

현재 캘리포니아의 판매건수는 12개월 연속 하락세를 보이고 있으며 4월의 판매는 전년동기 대비 -4.8%, 올해 기준 -7.3%의 침체를 보이고 있습니다. 

다만 모기지 이자율의 꾸준한 하락세는 40만불에서 백만불 사이의 Mid-Priced 주택들의 판매를 상승전환하게 만들었고 4월 중간주택가는 전년동기대비 3.2% 상승한 $602,920으로 사상최고치를 기록했습니다. 

캘리포니아 또한 모기지 이자율이 급락하면서 그 수혜를 톡톡히 받고 있는셈입니다. 그 반증으로 모기지 페이먼트가 작년 말 이후 급락세를 보이며 그동안 침체되는 모습을 보이던 중간주택가격이 반등하는 모습을 보이고 있습니다. 

다만 Active Listing은 전년동기 대비 계속 늘고 있지만 팔리지 않는 재고주택량도 계속 늘고 있다는 점은 우려할만하며 특히 감세안의 영향으로 $1M이 넘는 고급주택의 재고가 빠른 속도로 늘고있다는 점은 주목할 만합니다. 

여전히 활황인 뉴욕, 고급주택은 하향

뉴욕은 주택판매 중간가가 전년동기 대비 6.3%의 상승을 보였고 올해에도 6.3%의 상승세를 보이고 있기 때문에 여전히 상승세를 보이고 있습니다. 

다만 시장에 매물로 나오는 새로운 리스팅[전년동기대비 2.4%]에 비해 실제 판매되는 클로징 건수[전년동기대비 -2.3%]는 점점 줄어드는 모습을 보이고 있습니다. 

또한 중간가[Median Price]와 평균가[Average Price]의 차이가 각각 6.3%와 1.2%로 차이가 극심한것은 감세안의 영향으로 주택의 금액이 상대적으로 높은 고가의 주택의 가격 상승률이 상당히 둔화되었다는 것을 의미합니다. 

물론 주택구입 능력의 척도인 Affordability Index가 점점 악화되고 있다는 점도 좋은 사인은 아닙니다.

2010년 이래 최저치로 떨어진 맨하탄

고급주택이 즐비한 뉴욕 맨하탄의 집값이 2010년 이후 가장 큰 폭의 하락세를 보이고 있습니다.

문제는 작년 6월 이후로 연간대비 주택가격이 계속 하락세를 보이고 그 하락폭이 커지고 있다는 것입니다. 

올해 4월의 전년대비 가격하락폭은 5.2%로 이는 2010년 4월의 6.1% 하락폭 이후로 가장 큰 수치입니다.

이와는 반대로 거래건수는 급속도로 늘고있는데 올해 4월의 체결된 거래는 총 1,193건으로 이는 2015년 4월 이후로 가장 큰 상승세라고 합니다.

그리고 이건 거의 1년 내내 하락세를 걷던 맨하탄의 부동산 시장에 좋은 신호일수도 있습니다.

가격이 더 하락할 수 있다는 우려로 기다리던 바이어들이 적극적으로 시장에 뛰어들고 있고 셀러들은 이제 더이상 높은 가격을 부를수 있는 셀러스마켓이 아니라는 점을 확실히 알고 있기 때문입니다.

방심하긴 이르다

낮아지는 모기지 이자율로 인해 시장이 반등세를 보이는 것은 명확한 사실입니다. 

다만 4월에 보이는 기존주택판매지수와 신규주택판매지수가 모두 예상을 하회하며 각각 0.4%와 6.9%의 하락세를 보였다는 점은 여전히 부동산시장의 앞날이 그다지 밝지많은 않다는 것을 의미하기도 합니다. 

 

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