(미국 부동산 기초상식 1) 외국인에게 가능한 주택 담보 융자 이모저모

미국에주택을 구입시에도 외국인에게 가능한 주택 담보 대출 프로그램이 있습니다 그에대해서알아 보겠습니다 .

(1) 미국에 주택 구입시 취득시 주택 융자가 가능합니다

미국에서 주택을 구입시 주택을 담보로 주택 융자가 가능 합니다 (이하 모기지 또는 융자). 외국인 즉 미국내에 거소가 없고 신용을 증명할수 없으며 (일반적으로 신용도나 크레딧이 없다고 표현 합니다)  수입의 증명이 불가능 한경우 (미국에서의 수입의 증명은 보통 일년에 한번하는 개인택스 보고 (1099폼 이용)를 통해서 수입의 심사를 진행) 등에 한해서 한국계 은행이나 중국계 은행 그리고 일부 미국내 융자만 전문으로 하는 소위 은행에서 프로그램을 제공 합니다.

(2) 조건: 외국인의 융자의 경우 일단 실거주가 아닌 투자의 개념으로 진행을 하게 되며 이경우 최소 30-50% 의 다운을 요구 합니다. 그리고 거주자의 경우와는 다르게 대부분 융자를 30년 기준으로 계산하되 보통 5년정도 융자의 원금과 이자를 납부 하다가 6년차부터 이자가 변동으로 진행이 되는 프로그램을 이용하게 되며 이자는 보통 일반 거주인 융자보다 약간더 비싸게 됩니다 (1-1.5%).

(3) 어떠한 분들이 이용 하는가? 적지않은 경우 외국인의 미국내 주택 구입은 전액 현금으로 이루어지는 경우가 적지 않으나 융자를 이용 하시는 분들은 1) 최소 5년간 융자를 이용 하시면서 해당 기간내에 영주권이나 기타 거주가 가능한 비자로 바꾸신후 거주인으로서 융자의 조건을 충족 하신후 재융자 하시는 경우 또는 주택 구입시기에 환율이 불리한 경우에 일정기간 융자를 이용 하시는 경우 그리고 여러채의 주택을 구입 하시는 경우등에 융자를 이용 하시게됩니다.

(4) 비용: 융자시의 비용은 일반적으로 주택 구입 가격의 2-2.5%를 차지 하지만, 외국인 융자의 경우에는 모기지의 원금과 이자외에 재산세를 합산해서 납부하는 (이러한 방식을 impound account라고 합니다) 방식을 취하기 때문에 이에 따라서 재산세중 대략 5-7개월치를 선납하게 되며 이비용으로 인해서 총 주택 구입비용 (이하 크로징 비용) 이 증가하게 됩니다.

(5) 기타상식: 외국인 융자의 경우 투자의 개념이기때문에 원칙적으로 세금 보고시 세금 공제 혜택이 원칙적으로 없으며 거주인에 비해서 이자와 비용면에서 다소 차이가 발생할수 있습니다 (더비쌉니다).

(6) 최근의 동향: 그동안 최소 5-7년간 중국인을 중심으로 하는 주택 구입이 증가함에 따라서 이들중 적지않은 숫자는 전액 현금으로 구입을 선호 하였지만 최근 주택 가격이 많이 상승했고 또한 여러채의 주택을 구입 하시거나 아니면 중국과 같이 외국으로의 자금의 유출이 힘들어진 경우등에는 그동안에 가지고 있던 주택의 재융자나 아니면 구입시의 융자시에 외국인 융자를 많이 고려하고 있는 추세 입니다. 다만, 외국인 융자가 가능한 은행들이 제한이 된 경우가 많기 때문에 사전에 쇼핑을 미리 해보셔야 합니다. 

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