**미국에서 필요한 부동산 관련 전문인들

  • 부동산 에이전트 (공인 중개인): 미국은 50개의 각주가 독자적인 법을 가지고 특히 각각의 전문영역에 대한 독자적인 자격제도를 운영하고 있습니다. 부동산 분야의 경우에도 캘리포니아 에서는 독자적인 라이센스 즉 자격증 제도가 있고 타주와 구별되는 부동산 법이 운영되고 있습니다. 캘리포니아의 부동산 중개인의 자격증은 두가지로 구분이 됩니다.독자적으로 부동산 이나 융자회사를 운영하고 중개인을 고용해서 부동산 제반 사업을 할수있는 브로커 라이센스와 반드시 브로커에 의해 고용된 상태로만 부동산 업무를 전담할수 있는 (브로커의 경우는 다른 브로커 밑에서 에이전트로 일할수 있음) 에이전트 (Salesperson)라이센스로 구분 됩니다. 라이센스의 취득을 위해서는 해당되는 라이센스에서 요구하는 대학수준의 교육과정을 이수하고 브로커의 경우 수년간의 실무 경험도 요구하게 됩니다. 그리고 이외에도 부동산 감정 업무만을 전문으로 취급하는 라이센스가 존재 하며 부동산의 inspection(주로 부동산의 상태등을 전문적으로 점검하는 일)을 담당하는 이가 존재 합니다. 부동산 inspector 는 별도의 라이센스는 요구하지 않으면 일정 과정을 수료한 수료증 즉 certification이 필요 합니다.

좋은 부동산 에이전트를 선택하시려면 일단 해당 에이전트가 라이센스가 있는지 , 얼마나 부동산 업무에 실무적으로 밝은지 그리고 부동산 관련 지식과 업데이트가 잘되어 있는지등을 점검하셔야 합니다. 그러기 위해서는 캘리포니아의 경우http://bre.ca.gov/를 통해서 에이전트의 라이센스 소지여부를 점검하실수 있고 여러가지 부동산 거래관련 위반 사항등에 관한 기록과 더불어서 현재 일하고 있는 에이전시의 정보등 활동상황을 아실수가 있습니다. 에이전트의 웹사이트등을 통해서 부동산 관련 경력사항을 점검 해보거나 이력서등을 요구해서 부동산에 관련된 각종 전문적인 협회에 속해있는지 그리고 전문적인 교육을 이수하고 각종 수료증을 소지하고 있는지의 여부를 확인해 보시기를 권해 드립니다.

그리고 무엇보다도 올바른 투자의 조언을 위해서 광범위한 지역의 정보를 알고있는 에이전트를 선택하시기를 권고해 드립니다. 아무래도 특정 지역만 아는 에이전트의 경우 특정지역만의 투자만 고집하기 때문에 보다 장기적인 계획을 세울수가 없을수 있습니다. 이점에 유의 하셔야 합니다.

(2)회계사: 미국에서는 각주마다 역시 다른 회계제도와 자격증이 존재 합니다. 회계분야에는 CPA라고 불리우는 공인회계사와 주로 택스보고만을 전문적으로 하는 EA(Enrolled Agent: 한국의 세무사에 해당; 연방정부 라이센스)의 두가지 라이센스가 존재 합니다.

미국의 부동산 투자시 회계사의 역활이 중요한 이유는 투자를 위한 방식을 선택할때 즉 개인이름으로 투자를 하거나 경우에 따라서 회사 즉 법인의 이름으로 투자를 할 경우의 장단점을 판단 하는데 중요한 조언을 제공할수 있기 때문 입니다. 또한 부동산 처분시의 각종 세금관련 사전계획을 도와주고 이에 따른 올바른 투자를 세금을 연관 시켜서 설명시켜 줄수 있기 때문 입니다.

미국에서의 투자시 가장 중요한 것은 바로 세금일 것입니다. 이는 한국에서도 마찬 가지이지만 어떤 경우에는 미국에서 투자를 하느냐 마느냐의 문제까지도 좌우하기도 합니다. 부동산의 처분시의 양도세 혜택과 같이 상식적으로 알아야 하는 세법사항 또한 회계사분 과의 협조로 사전에 지식을 공유할수 있는냐에 따라서 투자의 성패가 좌우된다고 하겠습니다. 올바른 회계사와의 관계도 투자의 성공을 담보하는 중요한 사항이라고 하겠 습니다. 또한 특히 외국인 투자자의 경우 법인이 아니고 개인의 경우 캘리포니아의 경우 주택 매매시 연방정부는 10% (1백만불 이상시에는 15%) 그리고 캘리포니아 주정부의 경우 3.33%를 원천징수(withholding) 하게 되어 있으므로 특히 이경우에 해당이 되신다면 회계사의 역활이 더더욱 중요 하다고 하겠습니다.

(3)변호사: 각종 부동산 관련 법률적인 자문을 받을수가 있고 각종 발생가능한 부동산 관련 소송시 대처를 하기 위해서는 변호사와의 관계가 중요합니다. 미국의 변호사들은 그 경력에 따라서 부동산 분야에만 특화된 변호사들이 존재 합니다. 미국의 법이 워낙 case에 따른 판례위주의 법률이기 때문에 각종 다양한 케이스를 알고 이를 실무에서 활용해본 변호사와의 교류야 말로 특히 장기간 이나 대형 부동산 투자를 계획하시는 분들께 중요한 일이라 하겠습니다.

그리고, 변호사의 경우 1)이민 2) 각종 사업체 운영과 관련된 재계약서 그리고 커머셜 리스나 각종 매매시의 조언 3)노동법과 관련된 각종 가능한 분쟁등에 대비하고 4) 건물이나 주택을 임대시 (렌트) 가능한 테넌트 (임차인) 와의 퇴거를 포함한 각종 분쟁 관련 해결에 필요한 조언등이 가능하며 또한 적지않은 분들이 사업체 운영시 일정 법률관련 자문과 업무를 맡아주는 “고문 변호사”제도를 활용 하시는 경우도 있습니다.

그리고 부동산 투자시에는 특히  아파트나 주택이나 콘도등을 임대용으로 구입하시는 분들에게도 임대인과 관련된 각종 소송가능성에 대비를 하여야 합니다. 그리고 임대시에 필요한 각종 법률적인 서류들의 검토등을 위해서도 관련법을 알고 있는 전문적인 변호사와의 관계가 매우 중요하다고 할수 있습니다. 그리고 이외에도 한국의 대서서비스에 해당하는 LDA 서비스의 이용도 중요합니다. 이 LDA서비스는 임대료를 내지않는 임대인과의 퇴거소송시나 간단한 부동산 관련 서식이 필요할떄 이용가능 합니다.

(4)각종 Contractor: 미국에서는 각종 공사를 전담하는 분야별 자격증이 존재하며 이를 contractor라고 합니다. 부동산을 구입하고 나서 필요한 각종 수리시 또는 사업체 리모델링이나 각종 하자보수 또한 개발 프로젝트시 컨트렉터의 역활이 중요시 됩니다. 캘리포니아 에서는 계약금액이 $500 이상인 공사를 진행하는 이는 반드시 contractor라이센스의 소지를 의무화 하고 있습니다. 만일 큰 공사가 아니라면 캘리포니아 에서는 주로 Handyman을 이용 하기도 합니다.

이 contractor와 관련해서는 인터넷에 state license board를 검색 하셔서 라이센스 유무관계와 특히 컨트렉터를 고용 하시기 전에는 반드시 관련 보험 (E&O 보험과 liability insurance)의 소지여부와 특히 공사를 그동안 해온 reference list등을 열람해 보시는게 좋습니다.

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