마켓분석. 부동산 시장의 아이러니

사람들은 가정을 가지면 소득을 올리기 위해 노력합니다.

육아와 교육, 편안하고 즐거운 삶을 살기위해서지만 그 중 가장 큰 이유중의 하나가 바로 내집마련입니다. 여유가 있는 사람들은 몇개의 집을 가지고 있지만 보통 서민들에게 내집마련은 꼭 이루고 싶은 희망입니다.

요즘 미디어를 보면 부동산 폭등, 열풍등 사람들의 마음을 심란하게 만드는 기사와 함께 버블조짐에 대한 경고성 기사도 나오는 것을 심심찮게 볼수있습니다.

포트리 주거용 부동산 신축 열풍 분다

부동산 개발 열풍 타고 투자이민 신청 급증…투자자 80% 이상 중국인

어바인에도 아파트 건설 열풍

토론토 부동산, 뜨거운 상승세 지속

집값 상승, “거품이다” vs “공급부족 때문”

“부동산 버블 가능성 희박하다”

가격 오름세 뜨거운 부동산…매물 부족이 문제 

[부동산 가이드] 합리적 버블과 부동산…집값 거품논란 아직은 이르다

그런데 미국의 부동산 시장을 얘기하는데 이 기사들에서 자주 등장하는 것이 있습니다. 바로 ‘중국계 자본’ 이라는 것입니다. 요즘 미국의 부동산 시장을 얘기할때 중국계 자본을 빼놓고서는 이야기를 할수가 없나 봅니다. 정작 대부분의 집을 사서 거주하는 것은 미국내에 거주하는 미국인들인데 말이죠.

아래 차트는 미국 2000년 이후의 Median Household Income 즉 중산층의 가구소득 차트입니다.

빨간 명목상 차트는 39.3%가량 상승을 한것을 볼수있습니다. 하지만 아래 파란색 인플레이션율을 적용시킨 성장율인 실질적 상승율은 현재 -1.5% 입니다.

무슨 이야기인가 하면 소득이 올랐지만 그만큼 물가도 올랐다는 것이 되겠죠. 2000년에 $700불에 살수있었던 1베드 렌트가 지금 $1,400이라면 현재 소득이 $700이 올랐어도 마찬가지라는 말이 되는것입니다. 아래대로라면 되려 돈이 -1.5% 모자르다는 것이 됩니다.

위에 보는 대로 미국 중산층의 평균 가구 소득은 실질적으로 근 20년간 성장없는 현상유지로 보여집니다. 하지만 2008년 리세션이후로 보자면 대부분의 가구들이 물가대비 -7에서 -9%대의 마이너스 소득으로 힘든 시기를 버텨왔음을 알수있습니다.

그럼 미 중산층이 힘든시기가 본격적으로 펼쳐지는 2009년부터의 부동산 시장을 보겠습니다.

아래 차트는 부동산지표중 건물을 짓기위해 퍼밋을 신청하는 부동산 시장의 가장 초기단계 차트입니다.

중산층의 어려움과는 별도로 새집은 꾸준히 만들어지고 있네요. New Home Sales 차트도 아래와 크게 다르지 않게 2009년 이후로 지속적으로 상승하는 굉장히 아이러니한 상황이 발생합니다.

분명 2008년 서브프라임 사태 이후로 집사기는 더 까다로워졌고 중산층의 인컴소득도 마이너스 성장세였는데도 말이죠.

부동산 시장은 새로 지어지는 빌딩퍼밋이 선행지표 역활을 한다면 대부분의 사람들이 하는 부동산 거래는 이미 지어진 집을 사고파는 Existing Home Sales 차트를 봐야합니다.

이미 존재하는 집의 거래량도 크게 다르지 않습니다만 눈여겨 볼만한 부분이 있습니다.

서브프라임 사태가 일어난 2008년 이후 2009과 2010년에 큰 거래량의 폭발이 있습니다.

분명 부동산 대 폭락기였는데 왜일까요?

이유를 찾아보니 2008년 이후에 Foreclosure한 집 매물들이 2009~2010년에 폭발적으로 증가를 하게 됩니다. 사람들이 모기지를 갚지못해 파산을 하고 집이 차압당해 빼앗기는 사태에서 매물이 증가를 하고 그에 따른 판매도 자연스럽게 늘어나게 된 것입니다.

그런데 2013년에도 부동산 시장이 활황을 띄게 됩니다. 아래 보시다시피 포클로져된 집들도 많지 않은데 말이죠.

2013년에 아래 보시다시피 모기지 이자율이 사상 최저치인 3.5%를 찍게 됩니다. 당연히 돈이 몰리고 큰 거래량이 생성이 됩니다. 하지만 이자율이 4.5%로 치솟자 거래량이 줄고 이자율이 낮아지자 다시 거래량이 늘어나는 추세를 보여주게 되죠.

여기에다 중국계 자본까지 이자율이 낮아지는 2012년을 기점으로 대량으로 쏟아져 들어오게 됩니다.

당연히 부동산 시장은 낮은 이자율에 매물이 넘쳐나고 바이어는 캐쉬로 무장한 왕서방 클라이언트에 의해 지속적인 성장을 하게 됩니다.

지금까지 본다면 2009년 부터의 부동산 시장의 성장세는 아래 몇가지로 압축이 됩니다.

1. 포클로져 매물의 증가

2. 경기부양책에 따른 모기지 이자율의 하락으로 인한 매물량 증가

3. 중국 투기자본의 유입

이 중 건강한 부동산 시장이라면 당연히 있어야할 *중산층의 소득증가로 인한 내집마련 비율은 크게 포함되어 있는것 같아 보이지 않습니다. Home Ownership Rate에는 곧이 곧대로 보기에는 함정이 있습니다만 지난 10년간 미국 국민들의 홈오너 비율은 지속적으로 낮아졌습니다.

마지막으로 부동산 시장의 선행지표라 할수있는 10년간의 빌딩퍼밋 인덱스에서 2008년의 추세밴드 위치와 현재의 위치는 시장에 대한 많은 생각을 하게 합니다. 언제까지 중산층이 외면하는 부동산 랠리가 지속될까요?

결국 시장은 모아니면 도가 되겠죠.

한가지는 낮은 이자율과 안정세를 찾기 시작하는 중산층의 소득증가로 인한 부동산의 안정.

그리고 다른 하나는 2008년도가 서브프라임 모기지로 인한 은행권의 모럴해저드에 의한 무리한 부동산 끌어올리기의 폐해로 인한 버블이었다면 지금은 중산층이 끌어올리지 못하고 정부의 stimulation plan에 의한 낮은 이자율과 해외투기세력에 의한 버블이라고 볼수도 있을것 같습니다.

브렉시트로 인해 이자율이 또다시 최저치를 향해 달려가고 있습니다. 미국의 완만한 경제 성장에 의해 자리를 잡은 중산층이 이 기회를 잡고 부동산 시장을 살릴것이냐 투기세력에 또다른 버블랠리를 만들게 할것이냐는 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

 

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