떨어지는 이자만큼 급속도로 상승하는 Cash-Out Refinance

부동산시장의 활황과 에퀴티

딱 1년전 무려 5%에 육박했던 30년 모기지 이자율은 엄청난 하락세를 보이며 이제 3%대에 이르렀습니다. [16일 기준 3.98%]

부동산 시장은 그만큼 그동안의 둔화세를 이겨내고 다시 활황세를 보이고 있습니다.

하지만 모기지 시장을 보면 전반적으로 주택을 구입하는 모기지 신청보다 훨씬 많은 숫자로 압도한것은 바로 리파이낸싱을 하는 수요였습니다.

이는 주택가격자체는 상승하는데도 불구하고 모기지 페이먼트 상승률은 점점 줄어드는 것으로도 알 수있습니다.

출처: CAR.org / 30년 모기지 이자율과 모기지 페이먼트 추이

부동산 시장에 잠재적 바이어들이 낮은 이자율을 보고 점점 적극적으로 진입하는 것 이외에도 1년간 1%에 가까운 이자율의 급락세는 이전에 상대적으로 높은 이자로 집을 구입한 홈오너들이 낮은 이자로 다시 리파이낸싱을 신청하는 수요를 만들어내고 있는 것입니다.

그리고 이는 미국경제에 또 전혀 다른 의미의 부양책 효과를 내고 있는데 그것이 바로 리파이낸싱을 통한 캐쉬아웃, 즉 현금을 인출하여 소비를 하고 있는 것입니다.

Cash-Out Refinancing이란?

캐쉬아웃 리파이낸싱이란 말 그대로 리파이낸싱을 하면서 캐쉬아웃을 하는 것을 의미합니다.

예를 들어 2014년도에 5%에 가까운 모기지 이자로 주택을 구입한 홈오너가 있습니다.

5년에 가까운 세월동안 모기지를 어느정도 페이하여 $30만불이 남았고 현재 주택의 가치, 즉 에퀴티는 $50만불에 이르고 있습니다.

이 홈오너는 올해 3%대까지 떨어진 모기지 이자율을 보고 리파이낸싱을 신청하는데 이때 남은 모기지 금액인 $30만불이 아니라 $10만불을 더 애드하여 $40만불을 신청합니다.

그럼 남은 $10만불은 사실상 집을 담보로 이전보다 낮은 이자로 대출을 받는 셈이 됩니다.

HELOC와 다른점은?

서브프라임 사태 이전의 경우 미국인들은 치솟는 집값에 환호하며 쌓이는 주택의 가치만큼 에퀴티에서 론이나 크레딧을 받아 캐쉬로 사용했습니다.

캐쉬아웃 리파이낸싱과 다른점은 HELOC[Home Equity Line of Credit or Home Equity Loan]는 남아있는 주택의 가치, 즉 이미 페이한 모기지와 집값이 오른만큼의 자산을 담보로 캐쉬아웃을 하는 것이라면 Cash-Out Refinance는 주택의 에퀴티는 건드리지 않고 추가로 낮은 이자에 돈을 대출받는 것입니다.

Cash-Out Refinance는 지금처럼 이자율이 급락했을때 큰 효과를 볼 수 있는데 이전에 높은 이자로 모기지를 신청한 홈오너는 그 이자의 차이만큼 캐쉬아웃을 하고 현재 모기지 페이먼트 금액은 크게 달라지지 않을수 있다는 점입니다.

급속도로 증가하는 캐쉬아웃 리파이낸스

서브프라임 사태 이전에는 부동산 시장의 상승세가 너무나 당연한 것이었습니다.

주택값은 무조건 시간이 지나면 올라야 하는 것이었기 때문에 미국인들은 주택가치의 상승만큼 에퀴티가 늘어났고 그 에퀴티를 돼지저금통처럼 HELOC등을 사용해 현금으로 사용했습니다.

하지만 금융위기 이후 집값이 폭락하며 에퀴티론을 사용하는데에 불안감을 느낀 미국인들이 늘어나며 HELOC는 점점 줄어들고 반대로 캐쉬아웃 리파이낸스는 늘어나고 있습니다.

부동산 데이터업체인 Black Knight에 따르면 올해 3분기까지 홈에퀴티를 이용해 론을 받은 금액은 $36B을 기록하며 12년만에 최대치를 보였습니다.

에퀴티에 대해 보수적으로 접근하던 시장에 변화가 생긴셈입니다.

또한 리파이낸싱을 하며 캐쉬아웃을 한 수요는 무려 전체의 반을 넘는 52%로 작년동기대비 24%나 폭등한것으로 보입니다.

현재 미 전역에 약 4천 5백만명의 모기지 홀더가 에퀴티를 보유하고 있으며 이중 약 65%가 에퀴티를 캐쉬아웃해도 현재와 같은 이자를 받거나 심지어 더 낮은 이자를 받을수 있다고 합니다.

출처: Bloomberg

이자와 부동산, 그리고 소비

이것이 의미하는 바는 매우 단순명료합니다.

기록적으로 낮은 이자가 계속 유지되는한 부동산 시장은 안정적으로 상승하고 그만큼 에퀴티는 쌓이며 이로인해 미국인들이 소비를 할 수 있는 캐쉬는 점점 더 많아 진다는 것입니다.

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에퀴티론과 캐쉬아웃 리파이낸싱의 수요는 아직도 충분해 보이고 3분기 $6.2T 에 달한 미국의 부동산 에퀴티는 주택가격이 올라가는 만큼 더 커지고 있습니다.

이는 현재 주식시장이 크게 의지하는 미국 GDP의 70%를 차지하는 소비시장이 당분간 낮은 이자와 부동산 시장의 활황이 계속되는 한 큰 문제가 없어보인다는 것입니다.

트럼프 감세안이 미국 기업들에게 엄청난 유동성을 공급했다면 낮은 이자는 부동산 시장과 미국의 홈오너들에게 또다른 의미의 유동성을 공급한 셈입니다.

참고: Forbes

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